Dubai 房贷购房成本

每个人都在谈首付。很少有人坦诚地谈其他所有费用。而在 UAE，“其他费用”往往会占到交易成本中相当可观的一部分。

如果你计划在 Dubai 通过按揭购房，你真正需要预算的并不只是定金，而是过户当天的全部支出。这份指南会帮你逐项拆解，避免任何意外。

DLD 过户费：最核心的费用

Dubai Land Department 会按房产价值收取 4% 作为过户费。实际操作中，这笔费用几乎总是由买家承担，并在过户当天以 manager’s cheque 支付。

这通常是除首付之外最大的一项支出。建议你把它视为必须支出，并从一开始就纳入预算。

受托人及登记费

除了 DLD 过户费，过户时还需支付 trustee registration fee。该费用会随房产价值而变化。

根据 DLD e-services，价格在 AED 500,000 及以上的房产，登记费为 AED 4,200。低于该门槛的房产，费用会相应降低。

这是一项固定的行政费用，所有交易都适用。

按揭登记费

如果你是通过贷款而不是全款购房，DLD 还会收取贷款金额 0.25% 的 mortgage registration fee。

金额相对不高，但确实存在，也必须计入你的预算表。

此外，还有几项较小的费用：

• title deed issuance;

• knowledge and innovation fees;

• DLD fee schedule 中列明的固定行政费用。

银行相关费用（会有差异）

与土地局费用不同，银行收费并非固定，具体取决于贷款机构、产品类型，有时也与个人情况有关。

阿联酋中央银行会对贷款规则作出统一规定，但各银行的定价仍具有竞争性。

通常会看到两项主要费用。

估值费

银行在批准贷款前，会安排对房产进行估值。

市场指南通常给出的范围是：

AED 2,500 to AED 3,500

处理费或安排费

这是银行按贷款金额百分比收取的费用。

具体数额会有所不同，因此在报价阶段一定要要求对方以书面形式说明。

不要把这些费用当作“小字条款”。对于七位数按揭贷款来说，这些费用影响不小。

还需留意的其他交易成本

根据交易结构的不同，还可能出现以下费用：

• real estate agency commission，通常约为购房价的 2%；

• developer NOC fee，不同开发商收费不同；

• 与过户及登记文件相关的行政费用。

这些费用通常会被归入 Dubai 常见的费用清单中，但具体金额会因楼盘和开发商而变化。

务必确认你这笔交易的具体收费明细。

期房购买：Oqood 因素

购买期房会引入一种不同的登记流程，称为 Oqood，适用于施工阶段。

一些市场资料显示，Oqood registration fee 为房产价值的 4%，但实际收费时间和处理方式取决于开发商以及项目所处阶段。

如果你购买的是期房，建议让开发商明确说明：

• 这笔费用何时收取；

• 由谁负责登记流程；

• 施工期间还可能产生哪些额外费用。

简单预算清单

在计算过户当天你实际需要准备多少现金时，请考虑以下项目：

• 首付；

• DLD transfer fee（4%）；

• trustee and registration fee（约 AED 2,000 或 AED 4,200，视房产价值而定，另加 VAT）；

• mortgage registration fee（贷款金额的 0.25%）；

• 银行费用（估值费加处理费或安排费）；

• 与交易相关的 NOC、agency 及其他行政费用。

下一步该怎么做

当你已明确费用预算，并知道真实的总成本后，建议先在 UAE 申请 mortgage pre-approval。

这会让你在谈判中更有底气，也能更清楚地知道自己的预算上限。

接下来，再比较不同按揭利率方案：

• fixed;

• variable;

• EIBOR-linked.

比较时要看总成本，而不只是宣传利率。

看起来最便宜的方案，现实中往往不一定是最便宜的。