Витрати на придбання нерухомості в Dubai в іпотеку

Усі говорять про перший внесок. Дуже мало хто чесно розповідає про все інше. А в UAE це «все інше» може становити суттєву частину вартості угоди.

Якщо ви плануєте придбати нерухомість у Dubai за іпотекою, вам потрібно розраховувати не лише на початковий внесок. Важлива повна сума витрат на день переоформлення, і цей гід допоможе розібрати її по пунктах, щоб жодні платежі не стали несподіванкою.

Комісія DLD за переоформлення: основна витрата

Dubai Land Department стягує комісію за переоформлення в розмірі 4% від вартості нерухомості. На практиці її майже завжди сплачує покупець, за допомогою банківського чека в день переоформлення.

Це найбільша стаття витрат після початкового внеску. Врахуйте її як обов’язковий платіж у своєму бюджеті від самого початку.

Комісія за послуги довіреної особи та реєстрацію

Окрім комісії DLD за переоформлення, під час угоди сплачується реєстраційний збір за послуги довіреної особи. Його розмір залежить від вартості нерухомості.

Згідно з електронними сервісами DLD, для об’єктів вартістю AED 500,000 і більше реєстраційний збір становить AED 4,200. Для об’єктів, дешевших за цей поріг, сума збору відповідно зменшується.

Це фіксована адміністративна витрата, стандартна для всіх угод.

Комісія за реєстрацію іпотеки

Якщо ви фінансуєте купівлю за допомогою іпотеки, а не сплачуєте готівкою, DLD також стягує комісію за реєстрацію іпотеки в розмірі 0.25% від суми кредиту.

Ця витрата відносно невелика, але її необхідно врахувати у своїх розрахунках.

З нею також пов’язані кілька додаткових невеликих платежів:

• оформлення правовстановлювального документа;

• збори на розвиток знань та інновацій;

• фіксовані адміністративні платежі, зазначені в переліку зборів DLD.

Банківські витрати, які можуть відрізнятися

На відміну від зборів земельного департаменту, банківські комісії не є фіксованими. Вони залежать від кредитора, банківського продукту, а іноді й від вашого особистого профілю.

Правила кредитування встановлюються на рівні UAE Central Bank, але самі тарифи є предметом конкуренції між банками.

Очікуйте дві основні статті витрат.

Комісія за оцінку

Перед схваленням кредиту банк організовує оцінку нерухомості.

У ринкових оглядах зазвичай зазначають:

AED 2,500 до AED 3,500

Комісія за оформлення або організацію кредиту

Банк стягує її як відсоток від суми кредиту.

Точний розмір може відрізнятися, тому обов’язково попросіть надати його письмово на етапі отримання пропозиції.

Не сприймайте ці витрати як незначні. Для іпотеки на семизначну суму вони мають значення.

Інші витрати, які варто врахувати

Залежно від структури угоди можуть виникнути й інші витрати:

• комісія агентства нерухомості, зазвичай близько 2% від ціни купівлі;

• комісія забудовника за NOC, яка відрізняється у різних забудовників;

• адміністративні платежі, пов’язані з документами для переоформлення та реєстрації.

У стандартних розрахунках витрат у Dubai їх зазвичай об’єднують в одну групу, але точні суми залежать від будівлі та забудовника.

Завжди уточнюйте конкретні умови для своєї угоди.

Купівля на етапі будівництва: особливості Oqood

Купівля нерухомості на етапі будівництва передбачає інший процес реєстрації під назвою Oqood, який застосовується протягом будівельного періоду.

У деяких ринкових джерелах зазначається реєстраційний збір Oqood у розмірі 4% від вартості нерухомості, хоча строки та порядок сплати залежать від забудовника й етапу реалізації проєкту.

Якщо ви купуєте об’єкт на етапі будівництва, попросіть забудовника чітко пояснити:

• коли стягується цей збір;

• хто займається процесом реєстрації;

• які додаткові витрати можуть виникнути під час будівництва.

Простий чекліст для планування бюджету

Розраховуючи суму коштів, яка фактично знадобиться в день переоформлення, врахуйте:

• початковий внесок;

• комісію DLD за переоформлення (4%);

• комісію за послуги довіреної особи та реєстрацію (близько AED 2,000 або AED 4,200 залежно від вартості нерухомості, плюс VAT);

• комісію за реєстрацію іпотеки (0.25% від суми кредиту);

• банківські комісії (оцінка, оформлення або організація кредиту);

• витрати на NOC, послуги агентства та інші адміністративні платежі, передбачені вашою угодою.

Що робити далі

Коли бюджет витрат стане зрозумілим і ви знатимете повну суму, почніть із попереднього схвалення іпотеки в UAE.

Це посилить вашу позицію на переговорах і допоможе визначити реалістичну максимальну суму, яку ви можете собі дозволити.

Після цього порівняйте пропозиції за іпотечними процентними ставками:

• фіксованими;

• змінними;

• прив’язаними до EIBOR.

Оцінюйте загальну вартість, а не лише заявлену ставку.

Пропозиція, яка здається найдешевшою, рідко виявляється найдешевшою на практиці.