BAE’de Kiralama mı, Satın Alma mı: Doğru Kararı Nasıl Verirsiniz?

BAE’de Kiralama mı Satın Alma mı: Doğru Kararı Nasıl Verirsiniz?

BAE’de kiralamalı mı yoksa satın mı almalısınız diye mi düşünüyorsunuz? Dürüst cevap şu: Bu, üç şeye bağlıdır: ne kadar süre kalmayı planladığınız, bugün elinizde ne kadar nakit bulunduğu ve bir bankanın sizin için gerçekten onaylayacağı mortgage tutarı. Bu rehber, kendi durumunuz için rakamları kolay ve pratik bir çerçevede değerlendirmenize yardımcı olur.

Eğer bir emlak broker’ıysanız, müşterilerinizi mortgage desteği için Alnair’e yönlendirebilirsiniz. Alnair, alıcıların banka tekliflerini karşılaştırmasına, mortgage onay sürecini yönetmesine ve finansman işlemini sonuca ulaştırmasına yardımcı olur. Broker’lar, başarılı mortgage dosyaları için yönlendirme ödemesi alır ve ilk tamamlanan işlemde ek komisyon ödenir.

Önce zaman ufkunuzla başlayın. Her şeyi o belirler.

Her şeyden önce kendinize tek bir soru sorun: Bu mülkte fiilen ne kadar süre yaşamayı ya da onu yatırım olarak elde tutmayı planlıyorum?

Bu tek cevap, tüm kararı şekillendirir. Satın almak, başlangıçta önemli tek seferlik maliyetler getirir. Kiralamak ise genellikle çok daha düşük bir peşin nakit gerektirir. Ne kadar uzun kalırsanız, o başlangıç maliyetlerini geri kazanmak için o kadar fazla zamanınız olur.

Borrowing üzerindeki kesin sınırları bilin

BAE’de bankalar siz ne kadar isterseniz onu vermez. Uygunluğunuzu Debt Burden Ratio veya DBR denilen oranla değerlendirirler. BAE Merkez Bankası kurallarına göre DBR’niz %50’nin üzerine çıkamaz.

Basitçe söylemek gerekirse: yeni mortgage dahil tüm aylık borç ödemeleriniz bu sınırın altında kalmalıdır. Bu, ne kadar borçlanabileceğinizi doğrudan sınırlar; bu yüzden bir mülkü çok beğenmeden önce kontrol etmekte fayda vardır.

Dubai’de satın almanın gerçek maliyetini anlayın

Peşinat sadece başlangıçtır. Dubai’de ev alırken, Dubai Land Department veya DLD ile ilgili ücretler için de bütçe ayırmanız gerekir:

DLD kayıt ücreti: mülk değerinin %4’ü. DLD bu oranı resmi kanallarında doğrudan doğrulamıştır.

Mortgage’lı mülkler için satış kaydı: DLD’nin süreci, kayıt kapsamında satış bedelinin %4’ünü de referans alır.

Mortgage kayıt ücreti: DLD’nin e-hizmet sayfalarında belirtildiği üzere mortgage tutarının %0.25’i.

Pratik çıkarım şu: Aylık mortgage taksiti kiraya neredeyse birebir benziyor olabilir, ancak bu başlangıç maliyetleri tabloyu tamamen değiştirebilir. Her zaman hesaba katın.

Kiralamanın gerçek maliyeti

Kiralama, başlangıçta bütçenizi daha az zorlar. Genellikle yıllık kira ve bir depozito ödersiniz, hepsi bu. Bunu peşinat, DLD ücretleri, mortgage masrafları ve diğer satın alma maliyetleriyle karşılaştırdığınızda fark netleşir.

Şehirdeki kira fiyatları için güvenilir bir referans noktası arıyorsanız, Dubai Land Department bir Rental Index ve Rental Calculator sunar. Piyasadaki çoğu kişi, makul fiyatları kıyaslamak için bunu kullanır.

Kiralama mı satın alma mı, doğru şekilde nasıl karşılaştırılır

Adil bir karşılaştırma yapmak için şu iki yöntemden birini deneyin.

1. Hızlı “net yıllık maliyet” yöntemi. İlk bakış için idealdir.

Kiralama için yıllık kirayı ve tekrar eden tüm giderleri toplayın. Satın alma için yıllık mortgage ödemenizin faiz kısmını, aidat ve bakım giderlerini, varsa sigortayı ve tek seferlik ücretlerin mülkü elde tutmayı planladığınız yıllara yayılan makul payını ekleyin.

2. Kiralama ve satın alma karşılaştırma hesaplayıcısı. Farklı senaryoları test etmek için daha uygundur.

Property Finder, Dubai için özel olarak geliştirilmiş bir Rent vs Buy Calculator sunar ve zorunlu ücretleri zaten hesaba katar. Yalnızca girdilerinizi iki kez kontrol ettiğinizden emin olun: mülk fiyatı, peşinat tutarı, loan-to-value oranı, mortgage faizi, ücretler ve kira artışı varsayımınız.

Gerçek hayattan bir örnek: Rakamlar aslında ne gösteriyor

Teori faydalıdır, ancak gerçeği rakamlar anlatır. Dubai’de her iki seçeneği de değerlendiren bir yerleşik expat için yaygın bir senaryoya bakalım.

Sarah ile tanışın. 34 yaşında, pazarlama alanında çalışıyor ve aylık AED 35,000 kazanıyor. JVC’de yıllık AED 85,000 karşılığında bir yatak odalı daire kiralıyor ve yakınlarda benzer bir mülk satın almanın zamanı gelip gelmediğini merak ediyor.

Banka ona gerçekte ne kadar kredi verir?

BAE Merkez Bankası kurallarına göre Sarah’nın toplam aylık borç ödemeleri gelirinin %50’sini aşamaz. Bu da toplam borç ödemelerini aylık AED 17,500 ile sınırlar.

Başka önemli borcu olmadığını — araç kredisi yok, kredi kartı bakiyesi çok düşük — varsayarsak, bu sınırın büyük bölümü mortgage için kullanılabilir. Yaklaşık %4.2 sabit faiz ve 25 yıl vade ile, gerçekçi olarak AED 2.8 ile 3 milyon aralığında bir krediyi rahatlıkla taşıyabilir.

İlk mülkünü AED 5 milyon altı bir bedelle alan bir yerleşik expat olarak %20 peşinat ödemesi gerekir. Yani yaklaşık AED 700,000 birikim ve bu borçlanma kapasitesiyle, kabaca AED 3.5 milyon seviyesine kadar mülkleri değerlendirebilir. JVC, Business Bay ve hatta Dubai Marina’da giriş seviyesi birim için fazlasıyla yeterli.

Satın alma senaryosu

Diyelim ki Sarah JVC’de listelenen AED 1.1 milyonluk bir yatak odalı daire buldu. İşlemin ilk gün ona gerçek maliyeti şöyle olur:

Peşinat, %20: AED 220,000

DLD devir ücreti, %4: AED 44,000

Mortgage kayıt, kredinin %0.25’i: AED 2,200

Trustee kayıt ücreti: AED 4,200

Banka ekspertiz ücreti: yaklaşık AED 3,000

Banka işlem ücreti, genelde kredinin %1’i: AED 8,800

Aracı komisyonu, %2: AED 22,000

Toplam gereken peş nakit: yaklaşık AED 304,200.

AED 880,000 tutarındaki kredi için 25 yıl ve %4.2 faizle aylık mortgage ödemesi yaklaşık AED 4,740 olur. JVC için tipik olan yaklaşık AED 1,500 aylık aidat eklendiğinde, aylık konut gideri yaklaşık AED 6,240 seviyesine gelir.

Kiralama senaryosu

JVC’de benzer bir yatak odalı dairenin kirası yıllık yaklaşık AED 85,000, yani aylık yaklaşık AED 7,100’dür. Başlangıçta, bir yıllık kira ve %5 depozito gerekir; bu da yaklaşık AED 89,250 nakit demektir.

DEWA faturası üzerinden alınan %5 konut bedeli, bu kira seviyesinde aylık yaklaşık AED 350 eder ve aylık konut gideri yaklaşık AED 7,450’ye çıkar.

Bu Sarah’ya aslında ne söylüyor?

Kağıt üzerinde satın almak ay bazında daha ucuzdur ve öz sermaye oluşturur. Ancak ilk gün ekstra AED 215,000 nakdi de bağlamış olur.

Başabaş noktasının dürüst hesabı şu: İlk günkü satın alma maliyetleri, peşinat hariç ve onun öz sermaye olarak kalacağını varsayarsak, yaklaşık AED 84,200 tutarındadır. Bunu aylık AED 1,210 tasarrufuna böldüğümüzde, başabaş süresi yaklaşık 70 ay, yani altı yılın biraz altı çıkar.

Sarah BAE’de en az beş ila yedi yıl kalmayı planlıyorsa, satın almak gerçek anlamda finansal olarak mantıklı olmaya başlar. Planları önümüzdeki iki veya üç yıldan sonrası için belirsizse, dışarıdan daha pahalı görünse bile kiralamak muhtemelen daha akıllıca olur.

Zaman ufku sorusunun neden formalite olmadığının nedeni tam da budur. Cevabı değiştirir.

İşleri rasyonel tutmak için basit bir kural

Kısa kalış mı? Genellikle kiralama kazanır. Satın almanın yüksek başlangıç maliyetlerini geri kazanmak için yeterli zamanınız olmaz.

Uzun kalış mı? Satın alma öne geçmeye başlar. Her aylık ödeme öz sermaye oluşturur ve tek seferlik ücretler çok daha uzun yıllara yayılır.

Bu kararı vermek için piyasanın nereye gittiğini tahmin etmeniz gerekmez. İhtiyacınız olan şey, gerçek rakamlarınızla hazırlanmış temiz bir model ve ne kadar süre kalacağınıza dair dürüst bir tahmindir. Bunları doğru koyduğunuzda, cevap kendini gösterir.