Почему стоит использовать ROI Calculator

ROI Calculator — быстрый способ превратить «хорошую квартиру» в понятную инвестиционную историю с числами. Вместо расплывчатых обещаний вы показываете клиенту: сколько объект может заработать за выбранный период, из чего складывается доход (аренда + рост цены), какие расходы снижают результат (service charge, дополнительные расходы и, в краткосрочной аренде, также operating fees), и самое главное — итоговый ROI.
Кроме того, вы можете моделировать сценарии «что если…» и быстро сравнивать Long-term и Short-term для одной и той же единицы — это ускоряет принятие решений и делает расчёт более надёжным.

Как пользоваться ROI Calculator в Alnair

1) Где создать расчёт

• Откройте project page / unit page (включая вторичную единицу внутри проекта).

• Найдите блок ROI Calculator и нажмите “Add calculation”.

• Вы можете создавать несколько расчётов для одной единицы (например «Base», «Optimistic», «Conservative»), чтобы быстро выбирать подходящий сценарий для конкретного клиента.

  
  

2) Выберите стратегию: Long-term или Short-term 

Long-term rental — когда клиент думает в терминах годового договора аренды: стабильный доход и понятная «в год» сумма аренды.
Здесь вы вводите market annual rent и затем используете Market Scenario, чтобы показать «что будет, если сдавать ниже рынка / по рынку / выше рынка».

Short-term rental — когда клиент хочет посуточную аренду.
Здесь доход зависит от daily price and occupancy, и нужно включать operating fees (management + platform). Без них short-term часто выглядит нереалистично прибыльным.

3) Заполните данные по единице + общие входные параметры (одинаково для обеих стратегий)

После выбора стратегии задайте базовые параметры единицы и общие настройки расчёта.

Данные по единице (откуда берутся значения)

• Вы можете ввести значения вручную (удобно для моделирования «что если»), или

• Вы можете выбрать единицу из доступных листингов в этом здании/проекте — тогда area (sqm/ft²) и другие атрибуты единицы, указанные в карточке заполнятся автоматически. После этого остаётся только добавить входные данные сценария.

Общие входные параметры расчёта

• T (years) — горизонт расчёта (holding period).

• Unit Price — цена покупки (как вы хотите показать в этом сценарии).

• Service charge — либо в расчёте на площадь (rate × area), либо фиксировано в год.

• Extra expenses — любые дополнительные затраты (мебель, страхование, ремонт, резервы и т.д.).
  Налоги по умолчанию не выделены отдельно — если нужны, добавьте их как строку в Extra expenses.

• Growth rate — ежегодная переоценка цены (укажите 0, если не хотите учитывать рост).

Что нужно заполнить в зависимости от стратегии

A) Long-term: «контрактная аренда» + рыночные сценарии

Входные данные для Long-term

• Market annual rental price — рыночная аренда в год

• Market Scenario — отклонение от рынка (–15%, –10%, –5%, 0%, +5%, +10%, +15%)

Как работает Market Scenario (объяснение для клиента)
Market Scenario — это не «сложная формула», а просто переключатель сценариев:

• 0% — аренда по рынку

• –10% — аренда ниже рынка → меньший доход → ниже ROI

• +10% — аренда выше рынка → больший доход → выше ROI

Практически это умножает годовую аренду:

• –10% → × 0.90

• 0% → × 1.00

• +10% → × 1.10

Это позволяет быстро показать 2–3 реалистичных варианта: conservative / base / optimistic.

B) Short-term: «посуточная аренда» + операционные сборы

Входные данные для Short-term

• Daily rental price — средняя дневная ставка

• Occupancy rate — заполняемость (доля забронированных дней)

• Property management fee % — комиссия управления

• Platform fee % — комиссия платформы/сервиса

В short-term эти сборы учитываются как операционные расходы и могут существенно изменить ROI, поэтому стоит явно проговорить их с клиентом.

4) Где клиент увидит результат

После сохранения расчёта метрики ROI можно использовать за пределами калькулятора:

• На проектной/странице единицы — отлично для живого объяснения логики во время звонка или встречи.

• В PDF-презентации — блок ROI можно включить в экспортируемый PDF; при генерации материалов вы выбираете, какой сценарий показывать.

  
  

Примеры расчётов (чтобы объяснить «на пальцах»)

Пример 1 — простой long-term сценарий (быстрый шаблон)

Предположим:

• Цена покупки: 1,200,000

• Service charge за 5 лет: 72,630

• Extra expenses: 200,000

• Рыночная аренда: 100,000/year, сценарий 80% → 80,000/year, за 5 лет 400,000

• Appreciation: 5%/year за 5 лет → 331,200

Тогда:

• Совокупный доход = 400,000 + 331,200 = 731,200

• Совокупные расходы = 1,200,000 + 72,630 + 200,000 = 1,472,630

• ROI ≈ 49.7%

  
  

Пример 2 — Ипотека (как учесть её через Extra expenses)

Входные данные

• Цена единицы: 1,000,000 AED

• Первоначальный взнос: 200,000 AED

• Сумма кредита: 800,000 AED

• Процентная ставка: 5% per year

• Срок кредита (пример): 25 years

• Тип платежа: annuity

Шаг 1. Рассчитать ежемесячный платёж

Для этих условий ежемесячный аннуитетный платёж примерно:

• ≈ 4,676.72 AED / month

Шаг 2. Добавьте ипотеку в калькулятор (подход cash-flow)

Это самый простой и понятный клиенту подход: «сколько я реально плачу банку каждый месяц».

В Alnair:

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Mortgage payment

  • Type: Fixed

  • Recurrence: Per month

  • Amount: 4,676.72 AED

Калькулятор автоматически масштабирует это на 12 × T:

• Для T = 5 years: 4,676.72 × 12 × 5 = ≈ 280,603 AED
  Эта сумма включена в Total cost.

Как это объяснить клиенту:
«Мы включили реальную ежемесячную ипотечную нагрузку, чтобы ROI отражал картину cash-flow.»

Шаг 3. Альтернатива (инвестиционная логика): учитывать только проценты

Иногда клиент говорит: «погашение тела не совсем расход — оно увеличивает мой капитал».
В таком случае можно включить только interest only как реальную стоимость финансирования.

Для тех же условий за 5 years (ориентировочные цифры):

• Общие платежи за 5 лет: ≈ 280,603 AED

• Процентная часть: ≈ 189,245 AED

• Погашено тела: ≈ 91,358 AED

• Остаток по кредиту после 5 лет: ≈ 708,642 AED

Как это добавить:

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Mortgage interest (T years)

  • Type: Fixed

  • Recurrence: One-time

  • Amount: 189,245 AED

Как это объяснить клиенту:
«Мы не считаем погашение тела как расход — только стоимость финансирования (проценты). Это приближает ROI к классической инвестиционной логике.»

Короткая шпаргалка: какой подход по ипотеке использовать

• Клиент спрашивает «Что я буду платить каждый месяц?» → используйте monthly payment (cash-flow)

• Клиент спрашивает «Каова стоимость финансирования / доходность инвестиций?» → используйте interest-only

  
  

5 практических сценариев в продажах

1. Сравните Long-term vs Short-term для одной и той же единицы.

2. Покажите 3 long-term сценария через Market Scenario: ниже рынка / по рынку / выше рынка.

3. Консервативный вариант: appreciation = 0 и добавьте «резерв» в Extra expenses.

4. Оптимистичный вариант: аренда +5–10% и appreciation +5%/year (когда уместно).

5. Ипотека: добавьте ипотечный платёж (или проценты) через Extra expenses и покажите ROI «с учётом финансирования».