Por que usar o ROI Calculator

O ROI Calculator é uma forma rápida de transformar “um bom apartamento” em uma história de investimento clara com números. Em vez de promessas vagas, você mostra ao cliente: quanto a unidade pode render ao longo de um período escolhido, do que é composta a renda (aluguel + valorização), quais custos reduzem o resultado (condomínio, despesas extras e, no curto prazo, também taxas operacionais) e, mais importante — o ROI final.
Além disso, é possível modelar cenários “e se…” e comparar rapidamente Long-term vs Short-term para a mesma unidade — isso acelera decisões e torna o cálculo mais confiável.

Como usar o ROI Calculator no Alnair

1) Onde criar um cálculo

• Abra a project page / unit page (incluindo uma unidade secundária dentro de um projeto).

• Encontre o bloco do ROI Calculator e clique em “Add calculation”.

• Você pode criar múltiplos cálculos para a mesma unidade (por exemplo “Base”, “Optimistic”, “Conservative”) para escolher rapidamente o cenário certo para um cliente específico.

  
  

2) Escolha uma estratégia: Long-term ou Short-term 

Long-term rental — quando o cliente pensa em termos de um contrato anual de aluguel: renda estável e um valor de aluguel “por ano” claro.
Aqui você insere o market annual rent e então usa o Market Scenario para mostrar “o que acontece se alugarmos abaixo do mercado / no mercado / acima do mercado”.

Short-term rental — quando o cliente quer aluguel diário.
Aqui a renda depende do preço diário e da ocupação, e você deve incluir as operating fees (gestão + plataforma). Sem elas, o curto prazo muitas vezes parece rentável de forma irrealista.

3) Preencha os dados da unidade + entradas compartilhadas (as mesmas para ambas as estratégias)

Após selecionar a estratégia, defina os dados básicos da unidade e as configurações de cálculo compartilhadas.

Detalhes da unidade (de onde vêm os dados)

• Você pode inserir valores manualmente (útil para modelagem “e se”), ou

• Você pode selecionar uma unidade dentre os anúncios disponíveis neste prédio/projeto — então a área (sqm/ft²) e outros atributos da unidade que existam no cartão da unidade são preenchidos automaticamente. Depois disso, você só adiciona as entradas do cenário.

Entradas de cálculo compartilhadas

• T (years) — o horizonte do cálculo (período de retenção).

• Unit Price — preço de compra (como você quer apresentá-lo neste cenário).

• Service charge — por área (taxa × área) ou fixo por ano.

• Extra expenses — quaisquer custos adicionais (mobiliário, seguro, reparos, reservas, etc.).
  Impostos não são uma entrada separada por padrão — se precisar, adicione-os como um item em Extra expenses.

• Growth rate — taxa anual de valorização (use 0 se não quiser incluir valorização).

O que você precisa preencher dependendo da estratégia

A) Long-term: “contract rent” + market scenarios

Entradas da estratégia Long-term

• Market annual rental price — aluguel de mercado por ano

• Market Scenario — desvio do mercado (–15%, –10%, –5%, 0%, +5%, +10%, +15%)

Como o Market Scenario funciona (explicação amigável ao cliente)
Market Scenario não é uma “fórmula complexa” — é simplesmente uma chave de cenário:

• 0% — aluguel no mercado

• –10% — aluguel abaixo do mercado → renda menor → ROI menor

• +10% — aluguel acima do mercado → renda maior → ROI maior

Na prática, ele multiplica o aluguel anual:

• –10% → × 0.90

• 0% → × 1.00

• +10% → × 1.10

Isso ajuda a mostrar 2–3 versões realistas rapidamente: conservadora / base / otimista.

B) Short-term: “daily rent” + operating fees

Entradas da estratégia Short-term

• Daily rental price — tarifa média diária

• Occupancy rate — taxa de ocupação (percentual de dias reservados)

• Property management fee % — taxa de gestão

• Platform fee % — taxa da plataforma/serviço

No curto prazo, essas taxas são tratadas como custos operacionais e podem alterar significativamente o ROI, por isso vale a pena destacá-las explicitamente ao cliente.

4) Onde o cliente verá o resultado

Depois de salvar um cálculo, as métricas de ROI podem ser usadas além do próprio calculador:

• Na project/unit page — ótimo para explicar a lógica ao vivo durante uma chamada ou reunião.

• No PDF presentation — o bloco de ROI pode ser incluído no PDF exportado; ao gerar materiais, você escolhe qual cenário quer mostrar.

  
  

Exemplos de cálculo (para você explicar de forma simples)

Exemplo 1 — um cenário simples de longo prazo (modelo rápido)

Suponha:

• Purchase price: 1,200,000

• Service charge over 5 years: 72,630

• Extra expenses: 200,000

• Market rent: 100,000/year, scenario 80% → 80,000/year, over 5 years 400,000

• Appreciation: 5%/year for 5 years → 331,200

Então:

• Total income = 400,000 + 331,200 = 731,200

• Total cost = 1,200,000 + 72,630 + 200,000 = 1,472,630

• ROI ≈ 49.7%

  
  

Exemplo 2 — Hipoteca (como refletir usando Extra expenses)

Entradas

• Unit price: 1,000,000 AED

• Down payment: 200,000 AED

• Loan amount: 800,000 AED

• Interest rate: 5% per year

• Loan term (example): 25 years

• Payment type: annuity

Passo 1. Calcule o pagamento mensal

Para essas condições, o pagamento mensal de anuidade é aproximadamente:

• ≈ 4,676.72 AED / month

Passo 2. Adicione a hipoteca ao calculator (abordagem de fluxo de caixa)

Esta é a abordagem mais simples e amigável ao cliente: “quanto eu realmente pago ao banco por mês”.

No Alnair:

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Mortgage payment

  • Type: Fixed

  • Recurrence: Per month

  • Amount: 4,676.72 AED

O calculador irá escalá-lo automaticamente por 12 × T:

• Para T = 5 years: 4,676.72 × 12 × 5 = ≈ 280,603 AED
  Esse montante é incluído em Total cost.

Como explicar ao cliente:
“Incluímos o real peso mensal da hipoteca, então o ROI reflete o fluxo de caixa.”

Passo 3. Alternativa (lógica de investimento): incluir somente os juros

Às vezes o cliente diz: “o pagamento do principal não é realmente um custo — aumenta meu patrimônio.”
Nesse caso você pode incluir somente os juros como o custo real do financiamento.

Para os mesmos termos ao longo de 5 years (números de referência):

• Total payments over 5 years: ≈ 280,603 AED

• Interest portion: ≈ 189,245 AED

• Principal repaid: ≈ 91,358 AED

• Remaining loan balance after 5 years: ≈ 708,642 AED

Como adicioná-lo:

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Mortgage interest (T years)

  • Type: Fixed

  • Recurrence: One-time

  • Amount: 189,245 AED

Como explicar ao cliente:
“Não estamos contando a amortização do principal como despesa — apenas o custo do financiamento (juros). Isso deixa o ROI mais próximo da lógica clássica de investimento.”

Esquema rápido: qual abordagem de hipoteca usar

• Cliente pergunta “Quanto vou pagar por mês?” → use monthly payment (cash-flow)

• Cliente pergunta “Qual é meu custo de financiamento / retorno do investimento?” → use interest-only

5 cenários práticos de venda

1. Compare Long-term vs Short-term para a mesma unidade.

2. Mostre 3 cenários de aluguel de longo prazo via Market Scenario: abaixo do mercado / no mercado / acima do mercado.

3. Caso conservador: valorização = 0 e adicione uma despesa “reserva” em Extra expenses.

4. Caso otimista: aluguel +5–10% e valorização +5%/year (quando apropriado).

5. Hipoteca: adicione o pagamento da hipoteca (ou juros) via Extra expenses e mostre o ROI “com financiamento incluído”.