Koszty zakupu nieruchomości w Dubaju przez kredyt hipoteczny

Wszyscy mówią o wpłacie własnej. Niewielu mówi szczerze o wszystkim innym. A w ZEA „wszystko inne” może stanowić znaczącą część całej transakcji.

Jeśli planujesz zakup na kredyt w Dubaju, rzeczywista kwota, którą musisz uwzględnić w budżecie, to nie tylko depozyt. To pełny koszt w dniu przeniesienia własności — ten poradnik rozkłada go na części, aby nic Cię nie zaskoczyło.

Opłata transferowa DLD: główny koszt

Dubai Land Department pobiera 4% wartości nieruchomości jako opłatę transferową. W praktyce niemal zawsze pokrywa ją kupujący, a rozliczenie następuje w dniu transferu za pomocą manager’s cheque.

To największa pozycja kosztowa po wpłacie własnej. Traktuj ją jako niepodlegającą negocjacjom i uwzględnij w budżecie od samego początku.

Opłata trustee i rejestracyjna

Oprócz opłaty transferowej DLD przy transferze pobierana jest także opłata rejestracyjna trustee. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości.

Zgodnie z usługami elektronicznymi DLD nieruchomości wycenione na AED 500,000 lub więcej wiążą się z opłatą rejestracyjną w wysokości AED 4,200. Dla nieruchomości poniżej tego progu opłata jest odpowiednio niższa.

To stały koszt administracyjny, standardowy dla wszystkich transakcji.

Opłata za rejestrację hipoteki

Jeśli finansujesz zakup kredytem zamiast płacić gotówką, DLD pobiera również opłatę za rejestrację hipoteki w wysokości 0.25% kwoty kredytu.

To relatywnie niewielka pozycja, ale istnieje i musi znaleźć się w Twoim arkuszu kosztów.

Do tego dochodzą jeszcze drobniejsze opłaty:

• wydanie aktu własności;

• opłaty knowledge and innovation;

• stałe opłaty administracyjne wymienione w harmonogramie opłat DLD.

Koszty związane z bankiem (różnią się)

W przeciwieństwie do opłat urzędu gruntowego, opłaty bankowe nie są stałe. Zależą od kredytodawcy, produktu, a czasem także od Twojego profilu.

Zasady udzielania finansowania są określone na poziomie UAE Central Bank, ale same ceny konkurują między bankami.

Możesz spodziewać się dwóch głównych pozycji.

Opłata za wycenę

Bank organizuje wycenę nieruchomości przed zatwierdzeniem kredytu.

Przewodniki rynkowe zwykle podają:

AED 2,500 to AED 3,500

Opłata za rozpatrzenie lub przygotowanie kredytu

Bank pobiera ją jako procent kwoty kredytu.

Dokładna wartość zależy od oferty, dlatego zawsze proś o nią na piśmie na etapie przedstawiania propozycji.

Nie traktuj tych pozycji jako drobnego druku. Przy hipotece na siedmiocyfrową kwotę mają znaczenie.

Inne koszty transakcyjne, o których warto pamiętać

W zależności od struktury transakcji mogą pojawić się także inne koszty:

• prowizja agencji nieruchomości, zwykle podawana na poziomie około 2% ceny zakupu;

• opłata NOC dewelopera, różniąca się w zależności od dewelopera;

• opłaty administracyjne związane z dokumentacją transferową i rejestracyjną.

Zwykle są one ujmowane łącznie w typowych zestawieniach opłat w Dubaju, ale dokładne kwoty różnią się w zależności od budynku i dewelopera.

Zawsze potwierdzaj szczegóły dotyczące swojej transakcji.

Zakup off-plan: czynnik Oqood

Zakup off-plan wprowadza inny proces rejestracyjny zwany Oqood, który obowiązuje na etapie budowy.

Niektóre odniesienia rynkowe wskazują opłatę rejestracyjną Oqood w wysokości 4% wartości nieruchomości, choć termin i sposób rozliczenia zależą od dewelopera oraz etapu projektu.

Jeśli kupujesz off-plan, poproś dewelopera, aby jasno określił:

• kiedy pobierana jest ta opłata;

• kto obsługuje proces rejestracji;

• jakie dodatkowe koszty mogą pojawić się w trakcie budowy.

Prosta lista budżetowa

Planując gotówkę potrzebną w dniu transferu, uwzględnij:

• wpłatę własną;

• opłatę transferową DLD (4%);

• opłatę trustee i rejestracyjną (około AED 2,000 lub AED 4,200 w zależności od wartości nieruchomości, plus VAT);

• opłatę za rejestrację hipoteki (0.25% kwoty kredytu);

• opłaty bankowe (wycena oraz rozpatrzenie lub przygotowanie kredytu);

• NOC, prowizję agencji i inne pozycje administracyjne właściwe dla Twojej transakcji.

Co zrobić dalej

Gdy budżet opłat jest już jasny i znasz rzeczywistą pełną kwotę, zacznij od wstępnej akceptacji kredytowej w ZEA.

Da Ci to przewagę w negocjacjach i realistyczny limit tego, na co Cię stać.

Następnie porównaj oferty oprocentowania kredytu:

• stałe;

• zmienne;

• powiązane z EIBOR.

Bierz pod uwagę całkowity koszt, a nie tylko reklamowaną stopę.

Najtańsza na pierwszy rzut oka oferta rzadko okazuje się najtańsza w rzeczywistości.