Неге ROI калькуляторын қолданасыз

ROI калькуляторы «жақсы пәтерді» нақты сандармен инвестициялық әңгімеге тез айналдырады. Белгісіз уәделердің орнына клиентке көрсетесіз: бірлік таңдалған мерзім ішінде қанша табыс әкелуі мүмкін, табыс неден құралатыны (жалға беру + баға өсуі), нәтижені төмендететін шығындар қандай (қызмет көрсету ақысы, қосымша шығындар, ал қысқа мерзімде — операциялық төлемдер), және ең бастысы — соңғы ROI.
Сонымен қатар, «не болса…» сценарийлерін модельдеп, бір бірлік үшін Ұзақ мерзімді мен Қысқа мерзімді опцияларын жылдам салыстыруға болады — бұл шешім қабылдауды жеделдетіп, есептеудің сенімді екенін көрсетеді.

Alnair-та ROI калькуляторын қалай пайдалану керек

1) Есептеуді қайда жасауға болады

• жоба бетінде / бірлік бетінде ашыңыз (жобадағы қосалқы бірлік те қоса).

• ROI калькуляторы блогын тауып, басыңыз “Add calculation”.

• Сол бірлік үшін бірнеше есептеулер жасауға болады (мысалы «Base», «Optimistic», «Conservative»), осылайша нақты клиентке жылдам сәйкес сценарийді таңдауға болады.

  
  

2) Стратегияны таңдаңыз: Ұзақ мерзімді немесе Қысқа мерзімді 

Ұзақ мерзімді жалға беру — клиент жылдық жалға беру бойынша ойласа: тұрақты табыс және « жылына » көрсетілетін айқын жалға алу сомасы.
Мұнда сіз нарықтық жылдық жалға алу көрсеткішін енгізіп, содан кейін «нарықтық сценарийді» қолдана отырып «нарықтан төмен / нарықта / нарықтан жоғары жалға берсек не болады» көрсетесіз.

Қысқа мерзімді жалға беру — клиент күнделікті жалға беруді қаласа.
Мұнда табыс күніне баға мен бос емес күндер үлесіне тәуелді болады, және сіз міндетті түрде операциялық төлемдерді (басқару + платформа) қосуыңыз керек. Оларды қоспаса, қысқа мерзімді жиі шыншыл емес жоғары пайда көрсетеді.

3) Бірлік мәліметтерін және ортақ енгізулерді толтырыңыз (екі стратегия үшін бірдей)

Стратегияны таңдағаннан кейін бірлік негізгі деректерін және ортақ есептеу параметрлерін орнатасыз.

Бірлік туралы мәліметтер (деректер қайдан алынады)

• Сіз мәндерді қолмен енгізе аласыз («не болар еді» моделдеу үшін ыңғайлы), немесе

• сол ғимарат/жоба ішіндегі қолжетімді тізімнен бірлікті таңдауға болады — онда аудан (sqm/ft²) және бірлік картасында бар басқа сипаттамалар автоматты түрде толтырылады. Содан кейін тек сценарий енгізулерін қосасыз.

Ортақ есептеу енгізулері

• T (жыл) — есептеу горизонты (ұстау мерзімі).

• Unit Price — сатып алу бағасы (осы сценарийде көрсеткіңіз келгендей).

• Service charge — немесе аудан бойынша (ставка × аудан) немесе жылына тұрақты сомамен.

• Extra expenses — кез келген қосымша шығындар (жабдықтау, сақтандыру, жөндеу, резервтер және т.б.).
  Салықтар әдепкі бойынша бөлек енгізу түрінде көрсетілмейді — қажет болса, оларды Extra expenses-қа жол зат ретінде қосыңыз.

• Growth rate — жылдық баға өсімі (егер баға өсуін қосқыңыз келмесе 0 пайдаланыңыз).

Стратегияға байланысты толтыру қажет нәрселер

A) Ұзақ мерзімді: «контракттық жалға алу» + нарық сценарийлері

Ұзақ мерзімді стратегия енгізулері

• Market annual rental price — нарықтық жылдық жалдау сомасы

• Market Scenario — нарықтан ауытқу (–15%, –10%, –5%, 0%, +5%, +10%, +15%)

Market Scenario қалай жұмыс істейді (клиентке түсінікті түрде)
Market Scenario — «күрделі формула» емес — ол жай ғана сценарий ауыстырғышы:

• 0% — нарықтық жалдау

• –10% — нарықтан төмен жалдау → табыс төмендейді → ROI төмендейді

• +10% — нарықтан жоғары жалдау → табыс жоғарылайды → ROI жоғарылайды

Практикада ол жылдық жалдауды көбейтеді:

• –10% → × 0.90

• 0% → × 1.00

• +10% → × 1.10

Бұл сізге 2–3 шынайы нұсқаны тез көрсетуге көмектеседі: conservative / base / optimistic.

B) Қысқа мерзімді: «күніне жалға алу» + операциялық төлемдер

Қысқа мерзімді стратегия енгізулері

• Daily rental price — орташа күндік тариф

• Occupancy rate — жүктелу коэффициенті (бөлінген күндердің үлесі)

• Property management fee % — басқару ақысы

• Platform fee % — платформа/қызмет ақысы

Қысқа мерзімде бұл төлемдер операциялық шығындар ретінде есептеледі және ROI-ге айтарлықтай әсер етуі мүмкін, сондықтан оларды клиентке анық көрсету маңызды.

4) Клиент нәтижені қайдан көре алады

Есептеуді сақтағаннан кейін ROI көрсеткіштерін калькулятордан бөлек те пайдалануға болады:

• Жоба/бірлік бетінде — қоңырау немесе кездесу барысында логиканы тікелей түсіндіру үшін өте қолайлы.

• PDF презентацияда — ROI блогы экспортталатын PDF-ке қосылуы мүмкін; материалдар жасағанда қай сценарийді көрсету керектігін таңдайсыз.

  
  

Есептеу мысалдары (оны «саусақпен» түсіндіру үшін)

Мысал 1 — қарапайым ұзақ мерзімді сценарий (жедел шаблон)

Алға тартыңыз:

• Purchase price: 1,200,000

• Service charge over 5 years: 72,630

• Extra expenses: 200,000

• Market rent: 100,000/year, scenario 80% → 80,000/year, over 5 years 400,000

• Appreciation: 5%/year for 5 years → 331,200

Содан кейін:

• Total income = 400,000 + 331,200 = 731,200

• Total cost = 1,200,000 + 72,630 + 200,000 = 1,472,630

• ROI ≈ 49.7%

  
  

Мысал 2 — Ипотека (оны Extra expenses арқылы қалай көрсетуге болады)

Кірістер

• Unit price: 1,000,000 AED

• Down payment: 200,000 AED

• Loan amount: 800,000 AED

• Interest rate: 5% per year

• Loan term (example): 25 years

• Payment type: annuity

1-қадам. Ай сайынғы төлемді есептеңіз

Осы шарттар бойынша ай сайынғы аннуитет төлемі шамамен:

• ≈ 4,676.72 AED / month

2-қадам. Ипотеканы калькуляторға қосыңыз (ақша ағыны тәсілі)

Бұл ең қарапайым және клиентке түсінікті тәсіл: «банкке ай сайын шынымен қанша төлеймін».

Alnair-та:

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Mortgage payment

  • Type: Fixed

  • Recurrence: Per month

  • Amount: 4,676.72 AED

Калькулятор оны автоматты түрде 12 × T-қа көбейтеді:

• For T = 5 years: 4,676.72 × 12 × 5 = ≈ 280,603 AED
  Бұл сома Total cost-қа енгізіледі.

Клиентке қалай түсіндіруге болады:
«Біз айлық ипотекалық ауыртпалықты енгіздік, сондықтан ROI ақша ағыны көрінісін көрсетеді.»

3-қадам. Балама (инвестициялық логика): тек пайызды қосу

Кейде клиент «негізгі қарызды өтеу шығын емес — ол менің капиталымды арттырады» деп айтады.
Ондай жағдайда сіз нағыз қаржыландыру шығыны ретінде тек пайызды қосуға болады.

Сол шарттар үшін 5 жыл ішінде (анықтамалық сандар):

• Total payments over 5 years: ≈ 280,603 AED

• Interest portion: ≈ 189,245 AED

• Principal repaid: ≈ 91,358 AED

• Remaining loan balance after 5 years: ≈ 708,642 AED

Оны қалай қосу керек:

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Mortgage interest (T years)

  • Type: Fixed

  • Recurrence: One-time

  • Amount: 189,245 AED

Клиентке қалай түсіндіруге болады:
«Біз негізгі қарызды шығын деп есептемейміз — тек қаржыландыру құны (параз) есептеледі. Бұл ROI-ды классикалық инвестициялық логикаға жақын етеді.»

Жылдам шпаргалка: қай ипотека тәсілін қолдану керек

• Клиент «Айына не төлеймін?» дейді → айлық төлемді (ақша ағыны) қолдану

• Клиент «Қаржыландыру шығыным/инвестициялық қайтарымым қанша?» дейді → тек пайызды қолдану

  
  

5 практикалық сату сценарийлері

1. Сол бірлік үшін Ұзақ мерзімді мен Қысқа мерзімді салыстыру.

2. Market Scenario арқылы 3 ұзақ мерзімді жалдау сценариін көрсету: нарықтан төмен / нарықта / нарықтан жоғары.

3. Conservative жағдай: баға өсуі = 0 және Extra expenses-қа «резерв» шығынын қосу.

4. Optimistic жағдай: жалға алу +5–10% және баға өсуі +5%/жыл (қажет болғанда).

5. Ипотека: Extra expenses арқылы ипотекалық төлемді (немесе пайызды) қосып, «қаржыландыру қосылған» ROI көрсетіңіз.