იპოთეკური რეფინანსირება UAE-ში

თუ უკვე გაქვთ იპოთეკა UAE-ში და რეფინანსირებაზე ფიქრობთ, ეს ნამდვილად შეიძლება გონივრული ნაბიჯი იყოს. მაგრამ მხოლოდ მაშინ, თუ დანაზოგი ხარჯებს გადააჭარბებს — და ეს სხვაობა იმაზე ვიწროა, ვიდრე უმეტესობას ჰგონია.

სანამ რამეს მოაწერთ ხელს, მნიშვნელოვანია გაიგოთ ტერმინოლოგია, რეალური ღირებულება და როგორ მიმდინარეობს პროცესი პრაქტიკაში.

Refinancing, buyout, remortgage, equity release: რას ნიშნავს თითოეული მათგანი რეალურად

ამ ტერმინებს ხშირად ისე იყენებენ, თითქოს ერთი და იგივე იყოს. სინამდვილეში ასე არ არის.

Mortgage buyout

Mortgage buyout ნიშნავს გამსესხებლის შეცვლას. თქვენ ფარავთ არსებულ სესხს და გადადიხართ ახალ ბანკში, რომელიც უკეთეს პირობებს გთავაზობთ.

ეს შეიძლება ნიშნავდეს:

• უფრო დაბალ საპროცენტო განაკვეთს;

• გაუმჯობესებულ იპოთეკურ პირობებს;

• უფრო მოქნილ დაფარვის სტრუქტურას;

• უბრალოდ ისეთ ბანკს, რომელთანაც უფრო მარტივია ურთიერთობა.

Refinancing or remortgage

Refinancing, ანუ remortgage, უფრო ფართო ტერმინია.

ის შეიძლება მოიცავდეს გამსესხებლის შეცვლას, მაგრამ ასევე შეიძლება ნიშნავდეს არსებული სესხის რესტრუქტურიზაციას. მაგალითად, შეგიძლიათ:

• შეცვალოთ განაკვეთის ტიპი;

• დაარეგულიროთ tenor;

• გადააწყოთ გადახდის გეგმა.

Equity release

Equity release არის რეფინანსირების ფორმა, როცა თქვენი ქონების უზრუნველყოფით მეტს სესხულობთ და ნაღდ თანხას იღებთ.

კვალიფიკაცია დამოკიდებულია გამსესხებლის პოლიტიკასა და თქვენს affordability profile-ზე.

ყველაზე ხშირად გასათვალისწინებელი საფასური: early settlement

როდესაც რეფინანსირებას აკეთებთ, პირველი რაც ხდება არის ის, რომ თქვენი მიმდინარე იპოთეკა ვადაზე ადრე იფარება. ბუნებრივია, ამისთვის ბანკი საფასურს გირიცხავთ.

კარგი ამბავი ისაა, რომ UAE Central Bank ამ საფასურს ზღუდავს.

საბინაო სესხებისთვის early settlement — იქნება ეს სრული თუ ნაწილობრივი — არ შეიძლება აღემატებოდეს:

• 1% outstanding balance-ის; ან

• AED 10,000;

რომელიც უფრო დაბალია.

ეს ზღვარი გაძლევთ პროგნოზირებადობას, რაც განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია გათვლებისას.

Dubai Land Department-ის საფასურები refinance ან buyout-ისას

თუ თქვენი ქონება დუბაიშია, იპოთეკის გადატანა ნიშნავს Dubai Land Department-ის პროცესში გავლას, რომელსაც საკუთარი საფასურები და დოკუმენტაციის მოთხოვნები აქვს.

სხვა ემირატებს აქვთ საკუთარი რეგისტრაციის ორგანოები ოდნავ განსხვავებული პროცედურებით, თუმცა ზოგადი ლოგიკა იგივეა.

იპოთეკის გადატანისას, ანუ სესხის ახალ ბანკში გადატანისას, DLD ჩვეულებრივ მოითხოვს:

• არსებული ბანკის no-objection letter-ს, რომელიც გადატანას აძლევს ნებართვას;

• ახალი ბანკის წერილს, რომელიც ადასტურებს, რომ ის დაარეგისტრირებს იპოთეკას;

• ახალი იპოთეკის ხელშეკრულების სამ დამოწმებულ ასლს;

• off-plan ან provisional sale შემთხვევებში — developer E-NOC-ს, რომელიც გაიცემა Dubai REST-ის მეშვეობით.

საბიუჯეტო გასათვალისწინებელი საფასურები, DLD e-services-ის მიხედვით:

• იპოთეკის გადატანისა და რეგისტრაციის საფასურად mortgage value-ის 0.25%;

• service partner fee: AED 4,000 + VAT;

• AED 5,000 + VAT Oqood და provisional შემთხვევებისთვის.

ერთ საკითხს აუცილებლად უნდა გაესვას ხაზი: ზუსტი ნაბიჯები და საფასურები იცვლება იმის მიხედვით, თუ რა ტიპის ტრანზაქციასთან გაქვთ საქმე.

ეს შეიძლება მოიცავდეს:

• სტანდარტულ title deed-ს;

• Oqood-ს;

• ქონების პორტფელს.

ჩვეულებრივ, თქვენი ბანკი ან broker-ი სწორ DLD service track-ზე დაგაკვალიანებთ.

როგორ მუშაობს რეფინანსირება რეალურად, ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. გამოთვალეთ break-even

ეს ის ნაწილია, რომელსაც ადამიანები ხშირად გვერდს უვლიან, თუმცა ყველაზე მნიშვნელოვანია სწორედ ის.

ფორმულა მარტივია:

ყოველთვიური დანაზოგი × თვეების რაოდენობა versus early settlement fee + registration fees + bank processing and valuation costs

თუ break-even-ს ოთხი წელი სჭირდება და არ ხართ დარწმუნებული, რომ ქონებას ამდენ ხანს შეინარჩუნებთ, შესაძლოა ჯობდეს ლოდინი.

2. მიიღეთ შეთავაზება ახალი ბანკისგან

საბოლოო გადაწყვეტილებამდე ველით ახალ affordability review-სა და ქონების შემოწმებას.

ბანკს სურს დაადასტუროს ორივე:

• თქვენი borrower profile;

• ქონება როგორც აქტივი.

3. მოითხოვეთ დოკუმენტები მოქმედი გამსესხებლისგან

NOC არის მთელი პროცესის საკვანძო ელემენტი.

მის გარეშე რეგისტრაციის ორგანო პროცესს არ გააგრძელებს.

4. მოამზადეთ გადატანის დოკუმენტაცია

დაგჭირდებათ:

• ახალი ბანკის რეგისტრაციის წერილი;

• იპოთეკის ხელშეკრულების სამი დამოწმებული ასლი;

• რეგიონული land department-ის მიერ მოთხოვნილი ნებისმიერი დამატებითი დოკუმენტი.

მოამზადეთ ეს ყველაფერი წინასწარ.

5. განახორციელეთ გადატანა

შესაბამისი land department ამუშავებს გადაცემას და აკისრებს მოქმედ საფასურებს.

ეს შეიძლება მოიცავდეს:

• იპოთეკის რეგისტრაციის საფასურს;

• იპოთეკის გადატანის საფასურს;

• service partner-ის საფასურებს;

• ნებისმიერ სხვა მოქმედ ადმინისტრაციულ გადასახადს.

6. დახურეთ ძველი სესხი და გადადით ახალზე

აქედან მოყოლებული, ახალი ბანკის პირობები თქვენი ყოველდღიურობის ნაწილი ხდება.

ყურადღებით დააკვირდით:

• განაკვეთის ტიპს;

• reset პერიოდებს;

• fixed-rate ფანჯრებს;

• გადახდის სტრუქტურას;

• მომავალი repricing-ის პირობებს.

ხელმოწერამდე ყურადღებით წაიკითხეთ ხელშეკრულების rates სექცია.

რაც პირველ წელს კარგად ჩანს, მესამე წელს ყოველთვის ასე არ მუშაობს.

ხარვეზები, რომლებიც რეფინანსირებას ან აყოვნებს, ან მთლიანად აფუჭებს

სათაური განაკვეთის დევნა

დაბალი რეკლამირებული განაკვეთი არაფერს ნიშნავს, თუ საფასურები თქვენს დანაზოგს შთანთქავს.

ყოველთვის იფიქრეთ break-even-ის ჭრილში.

ძალიან გვიან დაწყება

თუ ფიქსირებული პერიოდის დასრულებას უახლოვდებით, საკმარისი დრო წინასწარ დაგეგმეთ.

როცა გადატანას ბოლო რამდენიმე კვირაში იწყებთ, მოლაპარაკების პოზიცია სუსტდება.

დოკუმენტების არქონა

Land department-ები დოკუმენტაციაში მკაცრები არიან.

თუ ერთი საჭირო დოკუმენტიც დაგაკლდათ, პროცესი შეიძლება გაჩერდეს. ამას ხშირად მოიცავს:

• NOC-ს;

• ახალი ბანკის წერილს;

• დამოწმებულ იპოთეკურ ხელშეკრულებებს;

• მიმართვითი developer E-NOC-ს, სადაც საჭიროა.

საბოლოო მოსაზრება

UAE-ში რეფინანსირება რთული არ არის, მაგრამ ის არ პატიობს მოკლე გზებს.

გააკეთეთ გათვლები ორჯერ, დაგეგმეთ ვადები და საფასურები ჩათვალეთ რეალური ღირებულების ნაწილად.

თუ ასე მოიქცევით, remortgage-მა შეიძლება სესხის მთელი ვადის განმავლობაში მართლაც დიდი თანხა დაგაზოგინოთ.