Վարձակալությո՞ւն, թե՞ գնում՝ ԱՄԷ-ում. Ինչպես ճիշտ ընտրություն կատարել
Վարձակալե՞լ, թե՞ գնել UAE-ում․ ինչպես ընդունել ճիշտ որոշում
Ձեզ հետաքրքրո՞ւմ է՝ արդյոք ավելի լավ է վարձակալել, թե գնել UAE-ում։ Արդար պատասխանն այն է, որ դա կախված է երեք բանից՝ որքան ժամանակ եք նախատեսում մնալ, որքան կանխիկ գումար ունեք այսօր և որքան հիփոթեք բանկը իրականում կհաստատի ձեզ համար։ Այս ուղեցույցը ներկայացնում է պարզ ու գործնական մոտեցում, որպեսզի կարողանաք ինքնուրույն հաշվել ձեր իրավիճակը։
Եթե դուք անշարժ գույքի բրոքեր եք, կարող եք հաճախորդներին ուղղորդել Alnair՝ հիփոթեքային աջակցություն ստանալու համար։ Alnair-ը օգնում է գնորդներին համեմատել բանկերի առաջարկները, անցնել հիփոթեքի հաստատման գործընթացը և ավարտին հասցնել ֆինանսավորումը։ Հաջողված հիփոթեքային գործարքների դեպքում բրոքերները ստանում են referral վճարում, իսկ առաջին ավարտված գործարքի համար վճարվում է ավելացված միջնորդավճար։
Սկսեք ձեր ժամանակային հորիզոնից։ Դա որոշում է ամեն ինչ։
Մինչ որևէ այլ բան անելը, տվեք ինքներդ ձեզ մեկ հարց․ որքան ժամանակ եմ իրականում պատրաստվում ապրել այս գույքում կամ պահել այն որպես ներդրում?
Միայն այս պատասխանը ձևավորում է ամբողջ որոշումը։ Գնելը սկզբում պահանջում է զգալի միանվագ ծախսեր։ Վարձակալությունը, մյուս կողմից, սովորաբար շատ ավելի քիչ կանխիկ գումար է պահանջում սկզբում։ Որքան երկար մնաք, այնքան ավելի շատ ժամանակ կունենաք այդ նախնական ծախսերը հետ բերելու համար։
Գիտակցեք փոխառության իրական սահմանները
UAE-ում բանկերը պարզապես չեն տալիս այնքան, որքան դուք եք խնդրում։ Նրանք գնահատում են ձեր վճարունակությունը՝ օգտագործելով Debt Burden Ratio կամ DBR կոչվող ցուցանիշը։ Ըստ UAE Central Bank-ի կանոնների՝ ձեր DBR-ը չի կարող գերազանցել 50%։
Պարզ ասած՝ ձեր բոլոր ամսական պարտքային վճարումները միասին, ներառյալ նոր հիփոթեքը, պետք է տեղավորվեն այդ սահմանաչափի տակ։ Սա ուղղակիորեն սահմանում է, թե որքան կարող եք փոխառել, ուստի արժե ստուգել դա նախքան որևէ գույքի վրա աչք դնելը։
Հասկացեք Dubai-ում գնման իրական արժեքը
Վճարունակությունը միայն սկիզբն է։ Երբ գնում եք Dubai-ում, պետք է նաև նախատեսեք Dubai Land Department-ի կամ DLD-ի հետ կապված վճարները՝
DLD գրանցման վճար՝ գույքի արժեքի 4%։ DLD-ն այս դրույքաչափը հաստատել է իր պաշտոնական հարթակներում։
Վաճառքի գրանցում՝ հիփոթեքով գույքի համար․ DLD-ի գործընթացում նույնպես նշվում է վաճառքի արժեքի 4%՝ որպես գրանցման մաս։
Հիփոթեքի գրանցման վճար՝ հիփոթեքի արժեքի 0.25%, ինչպես նշված է DLD-ի e-services էջերում։
Գործնական հետևությունն այս է․ ամսական հիփոթեքային վճարը կարող է գրեթե նույնը թվալ, ինչ վարձակալությունը, բայց այդ նախնական վճարները կարող են ամբողջ պատկերը փոխել։ Միշտ հաշվեք դրանք։
Իրականում որքան է արժենում վարձակալությունը
Վարձակալությունը սկզբում ավելի թեթև է ազդում ձեր գրպանի վրա։ Սովորաբար պետք է վճարել տարեկան վարձավճարը և երաշխիքային ավանդը, և վերջ։ Համեմատեք դա կանխավճարի, DLD-ի վճարների, հիփոթեքի ծախսերի և գնման այլ ծախսերի հետ, և տարբերությունը ակնհայտ կլինի։
Եթե ցանկանում եք հուսալի հենակետ քաղաքի վարձակալության գների համար, Dubai Land Department-ը առաջարկում է Rental Index և Rental Calculator։ Շուկայում շատերը դրանք օգտագործում են արդար արժեքները գնահատելու համար։
Ինչպես ճիշտ համեմատել վարձակալությունն ու գնումը
Արդար համեմատություն անելու համար փորձեք այս երկու մոտեցումներից մեկը։
1. Արագ «զուտ տարեկան ծախսի» մեթոդը։ Հիանալի է առաջին գնահատման համար։
Վարձակալության դեպքում գումարեք տարեկան վարձավճարը և կրկնվող բոլոր ծախսերը։ Գնման դեպքում գումարեք տարեկան հիփոթեքային վճարի տոկոսային մասը, սպասարկման վճարներն ու պահպանման ծախսերը, ապահովագրությունը, եթե կիրառելի է, և միանվագ վճարների արդար բաժինը՝ տարածված այն տարիների վրա, որքան նախատեսում եք պահել գույքը։
2. Վարձակալություն vs գնում հաշվիչ։ Ավելի լավ է տարբեր սցենարներ ստուգելու համար։
Property Finder-ը առաջարկում է Rent vs Buy Calculator, որը հատուկ մշակված է Dubai-ի համար, և այն արդեն հաշվի է առնում պարտադիր վճարները։ Պարզապես համոզվեք, որ կրկնակի ստուգում եք ձեր մուտքային տվյալները՝ գույքի գին, կանխավճարի չափ, loan-to-value ratio, հիփոթեքի տոկոսադրույք, վճարներ և վարձի աճի ձեր ենթադրությունը։
Իրական օրինակ․ ինչպիսին են թվերը իրականում
Տեսությունն օգտակար է, բայց թվերը պատմում են իրական պատմությունը։ Դիտարկենք սովորական սցենար՝ ռեզիդենտ էքսպատը, որը մտածում է երկու տարբերակների մասին Dubai-ում։
Ծանոթացեք Sarah-ի հետ։ Նա 34 տարեկան է, աշխատում է մարքեթինգում և ամսական ստանում է AED 35,000։ Նա արդեն վարձակալում է JVC-ում մեկսենյականոց բնակարան՝ տարեկան AED 85,000-ով և մտածում է՝ արդյոք ժամանակն է նույն տարածքում նմանատիպ գույք գնելու։
Ինչքան է իրականում բանկը նրան տրամադրելու
Ըստ UAE Central Bank-ի կանոնների՝ Sarah-ի ամսական ընդհանուր պարտքային վճարումները չեն կարող գերազանցել նրա եկամտի 50%-ը։ Սա նշանակում է, որ նրա ընդհանուր պարտքային վճարների առավելագույն չափը AED 17,500 է ամսական։
Ենթադրելով, որ նա չունի այլ զգալի պարտքեր՝ ոչ մեքենայի վարկ, ոչ կրեդիտ քարտի մեծ մնացորդ, այդ սահմանաչափի մեծ մասը հասանելի է հիփոթեքի համար։ Մոտ 4.2% ֆիքսված տոկոսադրույքով և 25 տարվա ժամկետով նա իրատեսորեն կարող է սպասարկել AED 2.8 to 3 million-ի սահմանում վարկ։
Որպես UAE-ի ռեզիդենտ էքսպատ, որը գնում է իր առաջին գույքը AED 5 million-ից ցածր, նրան անհրաժեշտ է 20% կանխավճար։ Այսինքն՝ մոտ AED 700,000 խնայողությամբ և այդ փոխառության հնարավորությամբ նա դիտարկում է մինչև մոտ AED 3.5 million արժողությամբ գույք։ Դա ավելի քան բավարար է որակյալ մեկսենյականոցի համար JVC-ում, Business Bay-ում կամ նույնիսկ մուտքային մակարդակի միավորի համար Dubai Marina-ում։
Գնման սցենարը
Ենթադրենք՝ Sarah-ն JVC-ում գտնում է մեկսենյականոց բնակարան՝ AED 1.1 million գնով։ Ահա թե ինչ է իրականում արժենում գործարքը առաջին օրը՝
Կանխավճար, 20%: AED 220,000
DLD փոխանցման վճար, 4%: AED 44,000
Հիփոթեքի գրանցում, վարկի 0.25%: AED 2,200
Trustee գրանցման վճար: AED 4,200
Բանկային գնահատման վճար: մոտ AED 3,000
Բանկի մշակման վճար, սովորաբար վարկի 1%: AED 8,800
Գործակալության միջնորդավճար, 2%: AED 22,000
Նախապես պահանջվող ընդհանուր կանխիկ գումար՝ մոտ AED 304,200։
AED 880,000 վարկի վրա, 4.2% տոկոսադրույքով և 25 տարվա ժամկետով, նրա ամսական հիփոթեքային վճարը կազմում է մոտ AED 4,740։ Եթե ավելացնենք մոտ AED 1,500 ամսական սպասարկման վճարները, որոնք բնորոշ են JVC-ի համար, ապա նրա ամսական բնակարանային ծախսը մոտենում է AED 6,240-ի։
Վարձակալության սցենարը
Նման մեկսենյականոցի վարձակալությունը JVC-ում կազմում է մոտ AED 85,000 տարեկան, կամ մոտ AED 7,100 ամսական։ Սկզբում նրան անհրաժեշտ է մեկ տարվա վարձավճար և 5% երաշխիքային ավանդ, այսինքն՝ մոտ AED 89,250 կանխիկ։
AED 350 ամսական մոտավոր 5% բնակարանային վճարը, որը գանձվում է DEWA-ի հաշվի միջոցով այս վարձի մակարդակի համար, ավելացրեք դրա վրա, և նրա ամսական բնակարանային ծախսը մոտենում է AED 7,450-ի։
Ինչ է սա իրականում ասում Sarah-ին
Թղթի վրա գնելը ամսական ավելի էժան է և ձևավորում է սեփական կապիտալ։ Բայց նա նաև առաջին օրը լրացուցիչ AED 215,000 է կապում կանխիկի տեսքով։
Ահա նրա break-even կետի անկեղծ հաշվարկը։ Գնման այդ միանվագ ծախսերը, չհաշված կանխավճարը, որը կմնա որպես սեփական կապիտալ, կազմում են մոտ AED 84,200։ Այդ թիվը բաժանելով նրա AED 1,210 ամսական խնայողության վրա՝ ստանում ենք մոտ 70 ամիս break-even, կամ գրեթե վեց տարի։
Եթե Sarah-ն նախատեսում է մնալ UAE-ում առնվազն 5-ից 7 տարի, ապա գնելն սկսում է իրական ֆինանսական իմաստ ունենալ։ Եթե նա վստահ չէ իր ծրագրերում առաջիկա 2 կամ 3 տարիներից հետո, վարձակալությունը հավանաբար ավելի խելամիտ տարբերակ է, նույնիսկ եթե մակերեսորեն ավելի թանկ է թվում։
Ահա թե ինչու ժամանակային հորիզոնի հարցը ձևականություն չէ։ Այն փոխում է պատասխանը։
Պարզ կանոն՝ ամեն ինչ ռացիոնալ պահելու համար
Կարճաժամկետ մնա՞լ եք։ Սովորաբար հաղթում է վարձակալությունը։ Դուք բավարար ժամանակ չեք ունենա վերականգնելու գնման բարձր նախնական ծախսերը։
Երկարաժամկետ մնա՞լ եք։ Գնելը սկսում է առաջ անցնել։ Ամենամսյա յուրաքանչյուր վճարում կառուցում է սեփական կապիտալ, իսկ միանվագ վճարները բաշխվում են բազմաթիվ տարիների վրա։
Այս որոշումը կայացնելու համար պարտադիր չէ կանխատեսել, թե ուր է գնում շուկան։ Ձեզ պետք է մաքուր մոդել՝ ձեր իրական թվերով և ազնիվ գնահատականով, թե որքան ժամանակ կմնաք։ Եթե դրանք ճիշտ եք հաշվարկում, պատասխանը սովորաբար ինքն իրեն է բացահայտվում։