ԱՄԷ-ում հիփոթեքի վերաֆինանսավորում
Դեռևս ունենալով հիփոթեք UAE-ում և մտածում եք վերաֆինանսավորման մասին՞ Այն կարող է իսկապես խելամիտ քայլ լինել։ Բայց միայն այն դեպքում, երբ խնայողությունները գերազանցում են ծախսերը — և այդ տարբերությունը ավելի փոքր է, քան շատերը ենթադրում են։
Նոր պայմանագիր ստորագրելուց առաջ օգտակար է հասկանալ տերմինաբանությունը, իրական արժեքը և գործընթացի գործնական ընթացքը։
Refinancing, buyout, remortgage, equity release: ինչ է իրականում նշանակում յուրաքանչյուրը
Այս տերմինները հաճախ օգտագործվում են այնպես, կարծես փոխարինելի լինեն։ Բայց դրանք նույնը չեն։
Mortgage buyout
Mortgage buyout-ը նշանակում է փոխել վարկատուին։ Դուք մարում եք գործող վարկը և տեղափոխվում եք նոր բանկ, որն առաջարկում է ավելի լավ պայմաններ։
Դա կարող է նշանակել՝
ավելի ցածր տոկոսադրույք;
ավելի լավ հիփոթեքային առավելություններ;
ավելի ճկուն մարման կառուցվածք;
կամ պարզապես բանկ, որի հետ ավելի հեշտ է աշխատել։
Refinancing կամ remortgage
Refinancing-ը կամ remortgage-ը ավելի լայն տերմին է։
Այն կարող է ներառել վարկատուի փոփոխություն, բայց կարող է նաև նշանակել ձեր գործող վարկի վերակառուցում։ Օրինակ՝ դուք կարող եք՝
փոխել տոկոսադրույքի տեսակը;
կարգավորել ժամկետը;
վերանայել վճարման պլանը։
Equity release
Equity release-ը վերաֆինանսավորման ձև է, երբ դուք ավելի շատ գումար եք վերցնում ձեր անշարժ գույքի դիմաց և կանխիկ միջոցներ դուրս բերում։
Արդյոք դուք կհամապատասխանեք պահանջներին, կախված է վարկատուի քաղաքականությունից և ձեր վճարունակության պրոֆիլից։
Ծախսը, որից բոլորը մտահոգվում են՝ վաղաժամ մարում
Երբ վերաֆինանսավորում եք, առաջինը տեղի է ունենում ձեր գործող հիփոթեքի վաղաժամ մարումը։ Բնականաբար, բանկը դրա համար վճար է գանձում։
Լավ նորությունն այն է, որ UAE Central Bank-ը սահմանափակում է այս վճարը։
Բնակարանային վարկերի դեպքում վաղաժամ մարումը — լինի ամբողջական, թե մասնակի — չի կարող գերազանցել՝
չմարված մնացորդի 1%-ը; կամ
AED 10,000;
որն ավելի ցածր է։
Այս վերին սահմանը կանխատեսելիություն է տալիս, ինչը կարևոր է, երբ հաշվարկներ եք անում։
Dubai Land Department-ի վճարները վերաֆինանսավորման կամ buyout-ի դեպքում
Եթե ձեր գույքը գտնվում է Դուբայում, հիփոթեքի փոխանցումը նշանակում է գործ ունենալ Dubai Land Department-ի հետ, որն ունի իր վճարների և փաստաթղթավորման պահանջների փաթեթը։
Այլ էմիրություններն ունեն իրենց գրանցող մարմինները՝ մի փոքր տարբեր ընթացակարգերով, բայց ընդհանուր տրամաբանությունը նույնն է։
Հիփոթեքի փոխանցման դեպքում, այսինքն՝ երբ ձեր վարկը տեղափոխվում է նոր բանկ, DLD-ն սովորաբար պահանջում է՝
ձեր գործող բանկի no-objection letter՝ փոխանցումը թույլատրելու համար;
նոր բանկի նամակ, որը հաստատում է, որ այն գրանցելու է հիփոթեքը;
նոր հիփոթեքային պայմանագրի երեք վավերացված օրինակ;
նախագծային կամ provisional sale դեպքերում՝ developer E-NOC, որը տրվում է Dubai REST-ի միջոցով։
Հաշվարկի ենթակա վճարներ՝ ըստ DLD e-services-ի՝
հիփոթեքի փոխանցման և գրանցման վճար՝ հիփոթեքի արժեքի 0.25%;
service partner fee՝ AED 4,000 + VAT;
Oqood և provisional դեպքերի համար՝ AED 5,000 + VAT։
Կարևոր է նշել մեկ բան՝ ճշգրիտ քայլերն ու վճարները փոխվում են՝ կախված գործարքի տեսակից։
Սա կարող է ներառել՝
ստանդարտ title deed;
Oqood;
property portfolio։
Ձեր բանկը կամ բրոքերը սովորաբար կհուշի ճիշտ DLD service track-ը։
Ինչպես է իրականում աշխատում վերաֆինանսավորումը՝ քայլ առ քայլ
1. Հաշվեք break-even-ը
Սա այն մասն է, որը մարդիկ բաց են թողնում, բայց հենց դա է ամենակարևորը։
Բանաձևը պարզ է՝
Ամսական խնայողություն × ամիսների քանակ ընդդեմ վաղաժամ մարման վճարի + գրանցման վճարների + բանկի processing-ի և գնահատման ծախսերի
Եթե break-even-ը հասնում է չորս տարում, և դուք վստահ չեք, որ այդքան երկար կպահեք գույքը, գուցե ավելի լավ է սպասել։
2. Ստացեք առաջարկ նոր բանկից
Սպասեք նոր affordability review-ի և գույքի ստուգման՝ մինչև ամեն ինչ վերջնականացվի։
Բանկը կցանկանա հաստատել թե՛՝
ձեր borrower profile-ը;
գույքը՝ որպես ակտիվ։
3. Փաստաթղթեր պահանջեք ձեր գործող վարկատուից
NOC-ը ամբողջ գործընթացի առանցքային փաստաթուղթն է։
Առանց դրա գրանցող մարմինը առաջ չի շարժվի։
4. Պատրաստեք փոխանցման փաստաթղթերը
Ձեզ պետք կգան՝
նոր բանկի գրանցման նամակը;
հիփոթեքային պայմանագրի երեք վավերացված օրինակ;
համապատասխան land department-ի պահանջած ցանկացած լրացուցիչ փաստաթուղթ։
Դրանք նախապես կարգավորեք։
5. Իրականացրեք փոխանցումը
Համապատասխան land department-ը մշակում է փոխանցումը և գանձում կիրառելի վճարները։
Դրանք կարող են ներառել՝
հիփոթեքի գրանցման վճար;
հիփոթեքի փոխանցման վճար;
service partner fees;
ցանկացած այլ կիրառելի վարչական վճարներ։
6. Փակեք հին վարկը և անցեք նորը
Այստեղից սկսած՝ նոր բանկի պայմանները դառնում են ձեր առօրյա իրականությունը։
Ուշադրություն դարձրեք հետևյալին՝
տոկոսադրույքի տեսակը;
վերաստարթի (reset) ժամկետները;
ֆիքսված տոկոսադրույքի ժամանակահատվածները;
վճարման կառուցվածքը;
ապագա վերագնագոյացման պայմանները։
Ստորագրելուց առաջ ուշադիր կարդացեք պայմանագրի rates բաժինը։
Այն, ինչ լավ է թվում առաջին տարում, միշտ չէ, որ նույն կերպ է աշխատում երրորդ տարում։
Խոչընդոտներ, որոնք դանդաղեցնում են վերաֆինանսավորումը կամ խափանում գործարքը
Անվանական տոկոսադրույքի հետևից ընկնելը
Ավելի ցածր գովազդվող տոկոսադրույքը ոչինչ չի նշանակում, եթե վճարները «ուտում» են ձեր խնայողությունները։
Միշտ մտածեք break-even-ի մասին։
Շատ ուշ սկսել
Եթե դուք դուրս եք գալիս ֆիքսված ժամանակահատվածից, բավական ժամանակ թողեք ձեզ համար։
Փոխանցումը վերջին մի քանի շաբաթում արագացնելը ձեզ դնում է թույլ բանակցային դիրքում։
Փաստաթղթերի բացակայություն
Land departments-ը խիստ են փաստաթղթավորման հարցում։
Եթե որևէ պահանջվող փաստաթուղթ բացակայում է, գործընթացը կարող է կանգ առնել։ Սա հաճախ ներառում է՝
NOC-ը;
նոր բանկի նամակը;
վավերացված հիփոթեքային պայմանագրերը;
developer E-NOC-ը, որտեղ կիրառելի է։
Վերջնական մտքեր
UAE-ում վերաֆինանսավորումը բարդ չէ, բայց այն չի ներում կարճ ճանապարհները։
Հաշվեք թվերը երկու անգամ, պլանավորեք ժամանակացույցը և վճարները դիտարկեք որպես իրական արժեքի մաս։
Եթե դա անեք, remortgage-ը կարող է իրականում զգալի գումար խնայել վարկի ամբողջ ժամկետի ընթացքում։