Jelzáloghitel-refinanszírozás az Egyesült Arab Emírségekben
Már van lakáshite az Egyesült Arab Emírségekben, és azon gondolkodik, hogy refinanszírozza? Ez minden bizonnyal okos lépés lehet. De csak akkor, ha a megtakarítás meghaladja a költségeket — és ez a különbség szűkebb, mint azt a legtöbben gondolnák.
Mielőtt bármit aláírna, érdemes megérteni a fogalmakat, a valós költségeket, és azt, hogyan zajlik a folyamat a gyakorlatban.
Refinanszírozás, kivásárlás, remortgage, equity release: mit jelentenek valójában?
Ezeket a kifejezéseket gyakran úgy használják, mintha ugyanazt jelentenék. Pedig nem azok.
Mortgage buyout
A mortgage buyout azt jelenti, hogy bankot vált. Kiváltja a meglévő hitelét, és átvigye azt egy másik bankhoz, amely jobb feltételeket kínál.
Ez jelentheti például:
alacsonyabb kamatot;
kedvezőbb lakáshitel-jellemzőket;
rugalmasabb törlesztési struktúrát;
egyszerűen egy könnyebben kezelhető bankot.
Refinanszírozás vagy remortgage
A refinanszírozás, vagy remortgage, egy tágabb fogalom.
Magában foglalhatja a bankváltást is, de a meglévő hitel átszervezését is jelentheti. Például Ön:
megváltoztathatja a kamattípust;
módosíthatja a futamidőt;
újrastrukturálhatja a törlesztési tervet.
Equity release
Az equity release a refinanszírozás egyik formája, amelynél a meglévő ingatlanára nagyobb hitelt vesz fel, és készpénzt von ki belőle.
Hogy megfelel-e a feltételeknek, az a hitelező szabályzatától és az Ön fizetőképességi profiljától függ.
A díj, ami mindenkit aggaszt: a korai végtörlesztés
Amikor refinanszíroz, az első lépés az, hogy a jelenlegi jelzáloghitele idő előtt lezárul. Természetesen a bank ezért díjat számít fel.
A jó hír az, hogy az UAE Central Bank korlátozza ezt a díjat.
Lakáshitelek esetén a korai végtörlesztés — teljes vagy részleges — nem haladhatja meg:
a fennálló tőketartozás 1%-át; vagy
AED 10,000;
attól függően, melyik az alacsonyabb.
Ez a felső korlát kiszámíthatóvá teszi a költségeket, ami különösen fontos a számításoknál.
Dubai Land Department díjak refinanszírozás vagy buyout esetén
Ha az ingatlana Dubajban található, a jelzáloghitel átvitele a Dubai Land Department bevonásával történik, saját díjakkal és dokumentációs követelményekkel.
Más emírségeknek is megvannak a saját nyilvántartó szervei, kissé eltérő eljárásokkal, de az alaplogika ugyanaz.
Hitelátruházásnál, vagyis amikor a hitelét új bankhoz viszi át, a DLD jellemzően az alábbiakat kéri:
a jelenlegi bankjától származó, az átruházást jóváhagyó no-objection lettert;
az új bank levelét, amely megerősíti, hogy regisztrálja a jelzálogot;
az új jelzálogszerződés három hitelesített példányát;
off-plan vagy ideiglenes eladási ügyekben a Dubai REST-en keresztül kiállított fejlesztői E-NOC-ot.
A DLD e-services alapján tervezendő díjak:
a jelzáloghitel-átvitel és -regisztráció díja a jelzálog értékének 0.25%-a;
szolgáltatási partner díj: AED 4,000 + VAT;
AED 5,000 + VAT Oqood és ideiglenes esetekben.
Egy fontos megjegyzés: a pontos lépések és díjak attól függően változnak, milyen típusú tranzakcióról van szó.
Ez az alábbiakat foglalhatja magában:
standard tulajdoni lap;
Oqood;
ingatlanportfólió.
A bankja vagy brókere általában segít kiválasztani a megfelelő DLD ügyintézési utat.
Hogyan működik valójában a refinanszírozás, lépésről lépésre
1. Számolja ki a megtérülési pontot
Ezt a részt sokan kihagyják, pedig ez a legfontosabb.
Az egyszerű képlet:
Havi megtakarítás × hónapok száma szemben korai végtörlesztési díj + regisztrációs díjak + banki ügyintézési és értékbecslési költségek
Ha négy év kell a megtérüléshez, és nem biztos benne, hogy addig megtartja az ingatlant, lehet, hogy jobb várni.
2. Kérjen ajánlatot egy új banktól
Számítson friss fizetőképességi vizsgálatra és ingatlanellenőrzésre, mielőtt bármi végleges lenne.
A bank igazolni akarja mindkettőt:
az Ön hitelfelvevői profilját;
az ingatlant mint vagyontárgyat.
3. Kérje be a dokumentumokat a jelenlegi hitelezőtől
Az NOC a teljes folyamat kulcseleme.
E nélkül a nyilvántartó szerv nem lép tovább.
4. Készítse elő az átruházási papírokat
Szüksége lesz:
az új bank regisztrációs levelére;
a jelzálogszerződés három hitelesített példányára;
bármely további dokumentumra, amelyet az illetékes földhivatal megkövetel.
Érdemes ezeket már korán összerendezni.
5. Hajtsa végre az átruházást
Az illetékes földhivatal lebonyolítja az átadást, és felszámítja a vonatkozó díjakat.
Ezek közé tartozhatnak:
jelzálogregisztrációs díj;
jelzálogátviteli díj;
szolgáltatási partner díjak;
bármely egyéb alkalmazandó adminisztratív költség.
6. Zárja le a régi hitelt, és álljon át az újra
Innen kezdve az új bank feltételei határozzák meg a mindennapokat.
Különösen figyeljen erre:
kamattípus;
reset periódusok;
fix kamatozású időszakok;
törlesztési struktúra;
jövőbeni árazási feltételek.
Aláírás előtt alaposan olvassa át a szerződés kamatokra vonatkozó részét.
Ami az első évben vonzónak tűnik, az a harmadik évben nem biztos, hogy ugyanúgy működik.
Csapdák, amelyek lassítják a refinanszírozást vagy meghiúsítják az ügyletet
Csak a hirdetett kamat hajszolása
Az alacsonyabb hirdetett kamat semmit sem ér, ha a díjak elviszik a megtakarítást.
Minden esetben a megtérülést nézze.
Túl későn kezdeni
Ha egy fix periódusból lép ki, hagyjon magának elegendő időt.
Ha csak néhány hét marad a váltásra, az gyenge tárgyalási pozícióba hozza.
Hiányzó dokumentumok
A földhivatalok szigorúak a papírmunkával kapcsolatban.
Ha egy szükséges dokumentum hiányzik, a folyamat megakad. Ez gyakran magában foglalja:
az NOC-t;
az új bank levelét;
a hitelesített jelzálogszerződéseket;
adott esetben a fejlesztői E-NOC-ot.
Záró gondolatok
A refinanszírozás az Egyesült Arab Emírségekben nem bonyolult, de nem tűri a könnyelmű rövidítéseket.
Számolja ki kétszer, tervezze meg az ütemezést, és kezelje a díjakat a valódi költség részeként.
Ha ezt megteszi, a remortgage valóban komoly megtakarítást hozhat a hitel teljes futamideje alatt.