עלויות רכישת דירה עם משכנתא בדובאי

כולם מדברים על ההון העצמי. מעט מאוד אנשים מדברים בכנות על כל השאר. וב-UAE, “כל השאר” יכול להצטבר לחלק משמעותי מהעסקה שלכם.

אם אתם מתכננים רכישת דירה במשכנתה בדובאי, המספר האמיתי שכדאי לכם לתקצב הוא לא רק המקדמה. זהו העלות הכוללת ביום ההעברה, והמדריך הזה מפרט אותה כדי ששום דבר לא יתפוס אתכם לא מוכנים.

דמי העברת DLD: העלות המרכזית

Dubai Land Department גובה 4% משווי הנכס כדמי העברה. בפועל, כמעט תמיד הקונה משלם אותם, והם מוסדרים באמצעות manager’s cheque ביום ההעברה.

זהו סעיף ההוצאה הגדול ביותר אחרי ההון העצמי שלכם. התייחסו אליו כאל הוצאה שאינה נתונה למשא ומתן, והכניסו אותה לתקציב כבר מהיום הראשון.

דמי נאמן ורישום

בנוסף לדמי ההעברה של DLD, ישנו דמי רישום נאמן המשולמים בעת ההעברה. גובהם משתנה בהתאם לשווי הנכס.

לפי DLD e-services, נכסים במחיר של AED 500,000 ומעלה נושאים דמי רישום של AED 4,200. עבור נכסים מתחת לרף הזה, הדמי יורדים בהתאם.

מדובר בעלות אדמיניסטרטיבית קבועה, והיא סטנדרטית בכל העסקאות.

דמי רישום משכנתה

אם אתם מממנים את הרכישה באמצעות משכנתה ולא משלמים במזומן, DLD גובה גם דמי רישום משכנתה בשיעור של 0.25% מסכום ההלוואה.

הסכום יחסית קטן, אבל הוא קיים, וצריך להיכנס לגיליון החישוב שלכם.

כמה סעיפים קטנים נוספים מגיעים יחד עם זה:

• הנפקת title deed;

• knowledge and innovation fees;

• חיובים אדמיניסטרטיביים קבועים המופיעים בלוח העמלות של DLD.

עלויות הקשורות לבנק (משתנות)

בניגוד לעמלות של רשות המקרקעין, עמלות הבנק אינן קבועות. הן תלויות במלווה, במוצר, ולעיתים גם בפרופיל האישי שלכם.

הכללים לגבי הלוואות נקבעים ברמת ה-UAE Central Bank, אבל התמחור עצמו תחרותי בין הבנקים.

צפו לראות שני סעיפים עיקריים.

דמי הערכה

הבנק מזמין הערכת שווי לנכס לפני אישור ההלוואה.

מדריכי שוק מציינים בדרך כלל:

AED 2,500 to AED 3,500

דמי טיפול או ארגון

אלה נגבים על ידי הבנק כאחוז מסכום ההלוואה.

הסכום המדויק משתנה, לכן תמיד בקשו אותו בכתב בשלב ההצעה.

אל תתייחסו אליהם כאל אותיות קטנות. במשכנתה של שבע ספרות, הם משמעותיים.

עלויות עסקה נוספות שכדאי לזכור

בהתאם למבנה העסקה שלכם, ייתכנו עוד כמה עלויות:

• עמלת תיווך נדל"ן, המקובלת בדרך כלל סביב 2% ממחיר הרכישה;

• עמלת NOC של היזם, המשתנה מיזם ליזם;

• עמלות אדמיניסטרטיביות הקשורות למסמכי העברה ורישום.

הסעיפים הללו נוטים להופיע יחד בפירוט עמלות טיפוסי בדובאי, אבל הסכומים המדויקים משתנים לפי הבניין והיזם.

תמיד אשרו את הפרטים הספציפיים לעסקה שלכם.

רכישות off-plan: גורם ה-Oqood

רכישה off-plan מוסיפה מסלול רישום שונה בשם Oqood, החל בשלב הבנייה.

חלק מהמקורות בשוק מתארים דמי רישום Oqood בשיעור של 4% משווי הנכס, אך העיתוי והאופן תלויים ביזם ובשלב הפרויקט.

אם אתם רוכשים off-plan, בקשו מהיזם לפרט:

• מתי נגבית עמלה זו;

• מי מטפל בתהליך הרישום;

• אילו עלויות נוספות עשויות לחול במהלך הבנייה.

צ’ק-ליסט תקציבי פשוט

כשאתם מחשבים כמה מזומן באמת תצטרכו ביום ההעברה, תכננו עבור:

• הון עצמי;

• דמי העברת DLD (4%);

• דמי נאמן ורישום (כ- AED 2,000 או AED 4,200 בהתאם לשווי הנכס, בתוספת מע"מ);

• דמי רישום משכנתה (0.25% מההלוואה);

• עמלות בנק (הערכה וכן דמי טיפול או ארגון);

• NOC, עמלת תיווך ופריטי אדמיניסטרציה נוספים הרלוונטיים לעסקה שלכם.

מה עושים עכשיו

לאחר שתקציב העמלות שלכם ברור ואתם יודעים את הסכום הכולל האמיתי, התחילו עם אישור עקרוני למשכנתה ב-UAE.

כך תקבלו יתרון במו״מ ותקרת תקציב ריאלית למה שאתם יכולים להרשות לעצמכם.

מכאן, השוו הצעות על ריביות משכנתה:

• קבועה;

• משתנה;

• צמודת EIBOR.

שקלו את העלות הכוללת, לא רק את הריבית המוצגת.

העסקה שנראית הכי זולה על הנייר, כמעט אף פעם לא מתבררת כזולה ביותר בפועל.