Pourquoi utiliser le ROI Calculator

Le ROI Calculator transforme rapidement « un bel appartement » en une histoire d’investissement claire et chiffrée. Plutôt que des promesses vagues, vous montrez au client : combien l’unité peut rapporter sur une période choisie, de quoi se compose le revenu (loyer + plus‑value), quels coûts réduisent le résultat (charges de service, dépenses supplémentaires, et en court‑terme aussi frais d’exploitation), et surtout — le ROI final.
De plus, vous pouvez modéliser des scénarios « et si… » et comparer rapidement le Long-term vs le Short-term pour la même unité — cela accélère la décision et rend le calcul plus crédible.

Comment utiliser le ROI Calculator dans Alnair

1) Où créer un calcul

• Ouvrez la page projet / page unité (y compris une unité secondaire dans un projet).

• Trouvez le bloc ROI Calculator et cliquez sur « Add calculation ».

• Vous pouvez créer plusieurs calculs pour la même unité (par exemple « Base », « Optimistic », « Conservative ») afin de choisir rapidement le scénario adapté à un client.

  
  

2) Choisir une stratégie : Long-term ou Short-term 

Long-term rental — lorsque le client pense en termes de contrat locatif annuel : revenu stable et un montant de loyer « par an » clair.
Ici vous saisissez le loyer annuel de marché puis utilisez le Market Scenario pour montrer « ce qui arrive si on loue en dessous du marché / au marché / au‑dessus du marché ».

Short-term rental — lorsque le client souhaite des locations journalières.
Le revenu dépend du prix journalier et du taux d’occupation, et vous devez inclure les frais d’exploitation (gestion + plateforme). Sans eux, le short‑term paraît souvent irréaliste en rentabilité.

3) Remplir les détails de l’unité + les entrées partagées (les mêmes pour les deux stratégies)

Après avoir sélectionné une stratégie, renseignez les bases de l’unité et les paramètres de calcul partagés.

Détails de l’unité (d’où proviennent les données)

• Vous pouvez saisir les valeurs manuellement (utile pour le « what‑if »), ou

• Vous pouvez sélectionner une unité parmi les annonces disponibles dans ce bâtiment/projet — alors la surface (sqm/ft²) et les autres attributs présents dans la fiche unité sont remplis automatiquement. Ensuite, il ne vous reste qu’à ajouter les entrées du scénario.

Entrées de calcul partagées

• T (years) — l’horizon du calcul (période de détention).

• Unit Price — prix d’achat (tel que vous voulez le présenter dans ce scénario).

• Service charge — soit par surface (taux × surface) soit fixe par an.

• Extra expenses — tous coûts supplémentaires (mobilier, assurance, réparations, provisions, etc.).
  Les taxes ne sont pas une entrée séparée par défaut — si nécessaire, ajoutez‑les comme poste dans Extra expenses.

• Growth rate — taux d’appréciation annuel (utilisez 0 si vous ne souhaitez pas inclure la plus‑value).

Ce que vous devez remplir selon la stratégie

A) Long-term : « loyer contractuel » + scénarios de marché

Entrées pour la stratégie Long-term

• Market annual rental price — loyer de marché par an

• Market Scenario — écart par rapport au marché (–15%, –10%, –5%, 0%, +5%, +10%, +15%)

Comment fonctionne le Market Scenario (explication client)
Le Market Scenario n’est pas une « formule complexe » — c’est simplement un interrupteur de scénario :

• 0% — loyer au marché

• –10% — loyer en dessous du marché → revenu inférieur → ROI plus faible

• +10% — loyer au‑dessus du marché → revenu supérieur → ROI plus élevé

Concrètement, il multiplie le loyer annuel :

• –10% → × 0.90

• 0% → × 1.00

• +10% → × 1.10

Cela vous aide à présenter rapidement 2–3 versions réalistes : conservative / base / optimistic.

B) Short-term : « tarif journalier » + frais d’exploitation

Entrées pour la stratégie Short-term

• Daily rental price — tarif journalier moyen

• Occupancy rate — taux d’occupation (part des jours réservés)

• Property management fee % — frais de gestion

• Platform fee % — frais de plateforme/prestation

En short‑term, ces frais sont traités comme des coûts d’exploitation et peuvent modifier significativement le ROI, il est donc utile de les mettre en avant auprès du client.

4) Où le client verra le résultat

Une fois le calcul enregistré, les métriques ROI peuvent être utilisées au‑delà du calculateur lui‑même :

• Sur la page projet/unité — idéal pour expliquer la logique en direct lors d’un appel ou d’un rendez‑vous.

• Dans la présentation PDF — le bloc ROI peut être inclus dans le PDF exporté ; lors de la génération des documents, vous choisissez le scénario à afficher.

  
  

Exemples de calcul (pour l’expliquer simplement)

Exemple 1 — un scénario long‑term simple (modèle rapide)

Supposons :

• Prix d’achat : 1,200,000

• Charges de service sur 5 ans : 72,630

• Dépenses supplémentaires : 200,000

• Loyer de marché : 100,000/year, scénario 80% → 80,000/year, sur 5 ans 400,000

• Appréciation : 5%/year pendant 5 ans → 331,200

Puis :

• Revenu total = 400,000 + 331,200 = 731,200

• Coût total = 1,200,000 + 72,630 + 200,000 = 1,472,630

• ROI ≈ 49.7%

  
  

Exemple 2 — Hypothèque (comment la refléter via Extra expenses)

Entrées

• Prix unité : 1,000,000 AED

• Apport : 200,000 AED

• Montant du prêt : 800,000 AED

• Taux d’intérêt : 5% per year

• Durée du prêt (exemple) : 25 years

• Type de remboursement : annuity

Étape 1. Calculer la mensualité

Pour ces conditions, la mensualité en annuité est approximativement :

• ≈ 4,676.72 AED / month

Étape 2. Ajouter l’hypothèque au calculateur (approche cash‑flow)

C’est l’approche la plus simple et la plus parlante pour le client : « combien je paie réellement à la banque chaque mois ».

Dans Alnair :

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Mortgage payment

  • Type: Fixed

  • Recurrence: Per month

  • Amount: 4,676.72 AED

Le calculateur l’échelonnera automatiquement par 12 × T :

• Pour T = 5 years : 4,676.72 × 12 × 5 = ≈ 280,603 AED
  Ce montant est inclus dans le Coût total.

Comment l’expliquer au client :
« Nous avons inclus la charge hypothécaire mensuelle réelle, ainsi le ROI reflète la situation de trésorerie. »

Étape 3. Alternative (logique investissement) : inclure seulement les intérêts

Parfois le client dit : « le remboursement du capital n’est pas vraiment une dépense — il augmente ma participation. »
Dans ce cas vous pouvez inclure seulement les intérêts comme vrai coût du financement.

Pour les mêmes conditions sur 5 years (chiffres de référence) :

• Paiements totaux sur 5 ans : ≈ 280,603 AED

• Part intérêts : ≈ 189,245 AED

• Capital remboursé : ≈ 91,358 AED

• Solde du prêt après 5 ans : ≈ 708,642 AED

Comment l’ajouter :

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Mortgage interest (T years)

  • Type: Fixed

  • Recurrence: One-time

  • Amount: 189,245 AED

Comment l’expliquer au client :
« Nous ne comptons pas le remboursement du capital comme une dépense — seulement le coût du financement (intérêts). Cela rapproche le ROI de la logique d’investissement classique. »

Rappel rapide : quelle approche hypothécaire utiliser

• Le client demande « Que vais‑je payer chaque mois ? » → utiliser la mensualité (cash‑flow)

• Le client demande « Quel est mon coût de financement / rendement d’investissement ? » → utiliser intérêts seuls

  
  

5 scénarios commerciaux pratiques

1. Comparer le Long-term vs Short-term pour la même unité.

2. Montrer 3 scénarios long‑term via le Market Scenario : en dessous du marché / au marché / au‑dessus du marché.

3. Cas conservateur : appréciation = 0 et ajouter une « réserve » dans Extra expenses.

4. Cas optimiste : loyer +5–10% et appréciation +5%/year (lorsque pertinent).

5. Hypothèque : ajouter la mensualité (ou seulement les intérêts) via Extra expenses et afficher le ROI « avec le financement inclus ».