Costos de compra con hipoteca en Dubai
Todo el mundo habla de la entrada. Muy pocas personas hablan con honestidad de todo lo demás. Y en UAE, “todo lo demás” puede representar una parte importante de tu operación.
Si estás pensando en comprar con hipoteca en Dubai, la cifra real que debes presupuestar no es solo el depósito. Es el costo total el día de la transferencia, y esta guía lo desglosa para que nada te tome por sorpresa.
Comisión de transferencia de DLD: el costo principal
Dubai Land Department cobra 4% del valor de la propiedad como comisión de transferencia. En la práctica, casi siempre la paga el comprador, y se liquida mediante cheque de gerente el día de la transferencia.
Este es el rubro más importante después de tu entrada. Considéralo no negociable e inclúyelo en tu presupuesto desde el primer día.
Comisión de trustee y registro
Además de la comisión de transferencia de DLD, existe una comisión de registro de trustee que se paga al momento de la transferencia. Varía según el valor de la propiedad.
Según los servicios electrónicos de DLD, las propiedades con precio de AED 500,000 o superior tienen una comisión de registro de AED 4,200. Para propiedades por debajo de ese umbral, la tarifa disminuye en consecuencia.
Es un costo administrativo fijo y estándar en todas las transacciones.
Comisión de registro de hipoteca
Si financias la compra en lugar de pagar al contado, DLD también cobra una comisión de registro de hipoteca de 0.25% del monto del préstamo.
Es relativamente baja, pero existe, y debe estar en tu hoja de cálculo.
Además, hay algunos importes menores asociados a esto:
emisión del título de propiedad;
tasas de conocimiento e innovación;
cargos administrativos fijos indicados en la tabla de tarifas de DLD.
Costos relacionados con el banco (varían)
A diferencia de las tarifas del departamento de tierras, los cargos bancarios no son fijos. Dependen del prestamista, del producto y, en ocasiones, de tu perfil personal.
Las reglas sobre financiación las establece el UAE Central Bank, pero la fijación de precios es competitiva entre bancos.
Debes prever dos conceptos principales.
Comisión de tasación
El banco organiza una tasación de la propiedad antes de aprobar tu préstamo.
Las guías de mercado suelen citar:
AED 2,500 a AED 3,500
Comisión de procesamiento o estructuración
El banco la cobra como un porcentaje del monto del préstamo.
La cifra exacta varía, así que pide siempre que te la entreguen por escrito durante la etapa de la oferta.
No la trates como letra pequeña. En una hipoteca de siete cifras, importa.
Otros costos de la transacción que conviene tener en cuenta
Dependiendo de cómo esté estructurada tu operación, pueden aparecer algunos costos más:
comisión de la agencia inmobiliaria, normalmente alrededor de 2% del precio de compra;
comisión de NOC del desarrollador, que varía de un desarrollador a otro;
tasas administrativas vinculadas con la documentación de transferencia y registro.
Estos suelen agruparse en los desgloses habituales de tarifas en Dubai, pero los importes exactos cambian según el edificio y el desarrollador.
Confirma siempre los detalles específicos de tu transacción.
Compras sobre plano: el factor Oqood
Comprar sobre plano introduce un flujo de registro diferente llamado Oqood, que se aplica durante la fase de construcción.
Algunas referencias del mercado describen una comisión de registro de Oqood de 4% del valor de la propiedad, aunque el momento y la gestión dependen del desarrollador y de la etapa del proyecto.
Si vas a comprar sobre plano, pide a tu desarrollador que te explique claramente:
cuándo se cobra esta comisión;
quién gestiona el proceso de registro;
qué costos adicionales pueden aplicarse durante la construcción.
Una lista simple para presupuestar
Cuando calcules el efectivo que realmente necesitas el día de la transferencia, contempla:
entrada;
comisión de transferencia de DLD (4%);
comisión de trustee y registro (alrededor de AED 2,000 o AED 4,200 según el valor de la propiedad, más VAT);
comisión de registro de hipoteca (0.25% del préstamo);
cargos bancarios (tasación más procesamiento o estructuración);
NOC, agencia y otros conceptos administrativos específicos de tu operación.
Qué hacer a continuación
Una vez que tu presupuesto de tarifas esté claro y conozcas la cifra real total, empieza con una preaprobación de hipoteca en UAE.
Eso te da poder de negociación y un límite realista de lo que puedes permitirte.
A partir de ahí, compara ofertas de tasas de interés hipotecarias:
fijas;
variables;
vinculadas a EIBOR.
Evalúa el costo total, no solo la tasa anunciada.
La oferta que parece más barata rara vez termina siendo la más económica en la realidad.