Αναχρηματοδότηση Στεγαστικού Δανείου στα ΗΑΕ

Έχετε ήδη στεγαστικό δάνειο στα ΗΑΕ και σκέφτεστε αναχρηματοδότηση; Μπορεί πραγματικά να είναι μια έξυπνη κίνηση. Αλλά μόνο αν η εξοικονόμηση υπερκαλύπτει το κόστος — και η διαφορά είναι μικρότερη απ’ όσο νομίζουν οι περισσότεροι.

Πριν υπογράψετε οτιδήποτε νέο, αξίζει να κατανοήσετε την ορολογία, το πραγματικό κόστος και το πώς εξελίσσεται η διαδικασία στην πράξη.

Refinancing, buyout, remortgage, equity release: τι σημαίνει στην πραγματικότητα το καθένα

Αυτοί οι όροι χρησιμοποιούνται συχνά σαν να είναι ακριβώς ίδιοι. Δεν είναι.

Mortgage buyout

Το mortgage buyout σημαίνει αλλαγή δανειστή. Εξοφλείτε το υπάρχον δάνειό σας και μεταφέρεστε σε νέα τράπεζα που προσφέρει καλύτερους όρους.

Αυτό μπορεί να σημαίνει:

• χαμηλότερο επιτόκιο;

• καλύτερα χαρακτηριστικά στεγαστικού δανείου;

• πιο ευέλικτη δομή αποπληρωμής;

• απλώς μια τράπεζα με την οποία είναι πιο εύκολη η συνεργασία.

Refinancing ή remortgage

Το refinancing, ή remortgage, είναι ένας ευρύτερος όρος.

Μπορεί να περιλαμβάνει αλλαγή δανειστή, αλλά μπορεί επίσης να σημαίνει αναδιάρθρωση του υπάρχοντος δανείου σας. Για παράδειγμα, μπορεί να:

• αλλάξετε τύπο επιτοκίου;

• προσαρμόσετε τη διάρκεια;

• αναδιαμορφώσετε το πλάνο πληρωμών.

Equity release

Το equity release είναι μια μορφή αναχρηματοδότησης κατά την οποία δανείζεστε περισσότερα με εγγύηση το ακίνητό σας και αντλείτε ρευστότητα.

Το αν πληροίτε τις προϋποθέσεις εξαρτάται από την πολιτική του δανειστή και το προφίλ εισοδηματικής σας ικανότητας.

Η χρέωση που ανησυχεί όλους: πρόωρη εξόφληση

Όταν προχωράτε σε αναχρηματοδότηση, το πρώτο που συμβαίνει είναι ότι το τρέχον στεγαστικό σας δάνειο εξοφλείται πρόωρα. Φυσικά, η τράπεζα χρεώνει σχετικό τέλος.

Τα καλά νέα είναι ότι η Κεντρική Τράπεζα των ΗΑΕ έχει θέσει ανώτατο όριο σε αυτή τη χρέωση.

Για στεγαστικά δάνεια, η πρόωρη εξόφληση — είτε ολική είτε μερική — δεν μπορεί να υπερβαίνει:

• 1% του ανεξόφλητου υπολοίπου; ή

• AED 10,000;

ό,τι είναι χαμηλότερο.

Αυτό το πλαφόν σας δίνει προβλεψιμότητα, κάτι ιδιαίτερα σημαντικό όταν κάνετε τους υπολογισμούς.

Fees του Dubai Land Department σε αναχρηματοδότηση ή buyout

Αν το ακίνητό σας βρίσκεται στο Dubai, η μεταφορά στεγαστικού δανείου σημαίνει διαδικασία μέσω του Dubai Land Department, που έχει τα δικά του τέλη και απαιτήσεις δικαιολογητικών.

Τα άλλα εμιράτα έχουν τους δικούς τους φορείς καταχώρισης με ελαφρώς διαφορετικές διαδικασίες, αλλά η γενική λογική είναι η ίδια.

Για μεταφορά στεγαστικού δανείου, δηλαδή για τη μεταφορά του δανείου σας σε νέα τράπεζα, το DLD συνήθως ζητά:

• επιστολή μη ένστασης από την τρέχουσα τράπεζά σας, με την οποία εγκρίνεται η μεταφορά;

• επιστολή από τη νέα τράπεζα που επιβεβαιώνει ότι θα καταχωρίσει το στεγαστικό δάνειο;

• τρεις επικυρωμένα αντίγραφα της νέας δανειακής σύμβασης;

• για περιπτώσεις off-plan ή προσωρινής πώλησης, E-NOC από τον developer που εκδίδεται μέσω του Dubai REST.

Τέλη που πρέπει να υπολογίσετε, σύμφωνα με τις e-services του DLD:

• 0.25% της αξίας του στεγαστικού δανείου ως τέλος μεταφοράς και καταχώρισης του δανείου;

• τέλος service partner: AED 4,000 + VAT;

• AED 5,000 + VAT για Oqood και προσωρινές περιπτώσεις.

Κάτι που αξίζει να σημειωθεί: τα ακριβή βήματα και τα τέλη αλλάζουν ανάλογα με το είδος της συναλλαγής που έχετε.

Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει:

• συμβόλαιο τίτλου κυριότητας;

• Oqood;

• χαρτοφυλάκιο ακινήτων.

Η τράπεζά σας ή ο broker σας συνήθως θα σας καθοδηγήσει στη σωστή υπηρεσία του DLD.

Πώς λειτουργεί στην πράξη η αναχρηματοδότηση, βήμα προς βήμα

1. Υπολογίστε το break-even

Αυτό είναι το σημείο που οι περισσότεροι προσπερνούν — και είναι το πιο σημαντικό.

Ο τύπος είναι απλός:

Μηνιαία εξοικονόμηση × αριθμός μηνών έναντι τέλος πρόωρης εξόφλησης + τέλη καταχώρισης + κόστος διεκπεραίωσης και εκτίμησης από την τράπεζα

Αν χρειάζονται τέσσερα χρόνια για να βγείτε κερδισμένοι και δεν είστε σίγουροι ότι θα κρατήσετε το ακίνητο τόσο, ίσως είναι καλύτερα να περιμένετε.

2. Πάρτε προσφορά από νέα τράπεζα

Περιμένετε νέο έλεγχο εισοδηματικής ικανότητας και έλεγχο του ακινήτου πριν οριστικοποιηθεί οτιδήποτε.

Η τράπεζα θα θέλει να επιβεβαιώσει και τα δύο:

• το προφίλ σας ως δανειολήπτη;

• το ακίνητο ως περιουσιακό στοιχείο.

3. Ζητήστε έγγραφα από τον τρέχοντα δανειστή σας

Το NOC είναι το κεντρικό έγγραφο όλης της διαδικασίας.

Χωρίς αυτό, ο φορέας καταχώρισης δεν προχωρά.

4. Ετοιμάστε τα έγγραφα μεταφοράς

Θα χρειαστείτε:

• την επιστολή καταχώρισης της νέας τράπεζας;

• τρεις επικυρωμένα αντίγραφα της σύμβασης στεγαστικού δανείου;

• οποιαδήποτε επιπλέον έγγραφα απαιτεί το αρμόδιο land department.

Φροντίστε να τα έχετε οργανώσει εγκαίρως.

5. Ολοκληρώστε τη μεταφορά

Το αρμόδιο land department διεκπεραιώνει την παράδοση και χρεώνει τα ισχύοντα τέλη.

Αυτά μπορεί να περιλαμβάνουν:

• τέλος καταχώρισης στεγαστικού δανείου;

• τέλος μεταφοράς στεγαστικού δανείου;

• τέλη service partner;

• οποιεσδήποτε άλλες ισχύουσες διοικητικές χρεώσεις.

6. Κλείστε το παλιό δάνειο και περάστε στο νέο

Από εδώ και πέρα, οι όροι της νέας τράπεζας γίνονται η καθημερινότητά σας.

Δώστε ιδιαίτερη προσοχή σε:

• τύπο επιτοκίου;

• περιόδους αναπροσαρμογής;

• παράθυρα σταθερού επιτοκίου;

• δομή πληρωμών;

• μελλοντικούς όρους ανατιμολόγησης.

Διαβάστε προσεκτικά την ενότητα των επιτοκίων στη σύμβασή σας πριν υπογράψετε.

Αυτό που φαίνεται καλό τον πρώτο χρόνο δεν είναι πάντα αυτό που θα ισχύσει τον τρίτο.

Παγίδες που καθυστερούν την αναχρηματοδότηση ή ακυρώνουν τη συμφωνία

Κυνηγώντας μόνο το επιτόκιο-βιτρίνα

Ένα χαμηλότερο διαφημιζόμενο επιτόκιο δεν σημαίνει τίποτα αν τα τέλη απορροφήσουν την εξοικονόμησή σας.

Σκέφτεστε πάντα με όρους break-even.

Ξεκινώντας πολύ αργά

Αν πρόκειται να βγείτε από μια σταθερή περίοδο, δώστε στον εαυτό σας αρκετό χρόνο.

Η βιαστική μεταφορά με μόνο λίγες εβδομάδες να απομένουν σας φέρνει σε αδύναμη διαπραγματευτική θέση.

Ελλιπή δικαιολογητικά

Τα land departments είναι αυστηρά με τα έγγραφα.

Αν λείπει ένα απαιτούμενο έγγραφο, η διαδικασία μπορεί να κολλήσει. Αυτό συχνά περιλαμβάνει:

• το NOC;

• την επιστολή της νέας τράπεζας;

• επικυρωμένες συμβάσεις στεγαστικού δανείου;

• E-NOC του developer όπου απαιτείται.

Τελικές σκέψεις

Η αναχρηματοδότηση στα ΗΑΕ δεν είναι περίπλοκη, αλλά δεν συγχωρεί τις συντομεύσεις.

Υπολογίστε τα νούμερα δύο φορές, σχεδιάστε σωστά το χρονοδιάγραμμα και αντιμετωπίστε τα τέλη ως μέρος του πραγματικού κόστους.

Κάντε αυτό, και ένα remortgage μπορεί πραγματικά να σας εξοικονομήσει σημαντικά χρήματα στη διάρκεια του δανείου.