Hypothekenumschuldung in den VAE
Sie haben bereits eine Hypothek in den UAE und denken über eine Refinanzierung nach? Das kann absolut ein kluger Schritt sein. Aber nur, wenn die Ersparnisse die Kosten übersteigen — und diese Differenz ist kleiner, als die meisten annehmen.
Bevor Sie etwas Neues unterschreiben, lohnt es sich, die Begriffe, die tatsächlichen Kosten und den Ablauf in der Praxis zu verstehen.
Refinanzierung, Buyout, Remortgage, Equity Release: was die einzelnen Begriffe wirklich bedeuten
Diese Begriffe werden oft so verwendet, als wären sie austauschbar. Sind sie aber nicht.
Mortgage buyout
Ein Mortgage buyout bedeutet, den Kreditgeber zu wechseln. Sie lösen Ihr bestehendes Darlehen ab und gehen zu einer neuen Bank mit besseren Konditionen.
Das kann bedeuten:
einen niedrigeren Zinssatz;
bessere Hypothekenkonditionen;
eine flexiblere Rückzahlungsstruktur;
oder einfach eine Bank, mit der die Zusammenarbeit leichter ist.
Refinancing oder remortgage
Refinancing oder remortgage ist ein weiter gefasster Begriff.
Er kann einen Wechsel des Kreditgebers einschließen, aber auch eine Umstrukturierung Ihres bestehenden Darlehens bedeuten. Zum Beispiel könnten Sie:
die Zinsart ändern;
die Laufzeit anpassen;
den Zahlungsplan neu gestalten.
Equity release
Equity release ist eine Form der Refinanzierung, bei der Sie mehr gegen Ihre Immobilie aufnehmen und Kapital freisetzen.
Ob Sie dafür infrage kommen, hängt von der Richtlinie des Kreditgebers und Ihrem Bonitätsprofil ab.
Die Gebühr, vor der sich alle fürchten: vorzeitige Ablösung
Wenn Sie refinanzieren, wird zunächst Ihre aktuelle Hypothek vorzeitig abgelöst. Natürlich berechnet die Bank dafür Gebühren.
Die gute Nachricht: Die UAE Central Bank begrenzt diese Gebühr.
Für Wohnungsbaukredite darf die vorzeitige Ablösung — ob ganz oder teilweise — nicht mehr betragen als:
1% des ausstehenden Betrags; oder
AED 10,000;
je nachdem, welcher Betrag niedriger ist.
Diese Obergrenze sorgt für Planbarkeit — und genau das ist wichtig, wenn Sie die Rechnung aufstellen.
Dubai Land Department Gebühren bei Refinanzierung oder Buyout
Wenn sich Ihre Immobilie in Dubai befindet, bedeutet die Übertragung einer Hypothek, dass Sie das Dubai Land Department einbinden müssen, das eigene Gebühren und Dokumentationsanforderungen hat.
Andere Emirate haben eigene Registrierungsstellen mit leicht unterschiedlichen Verfahren, doch die grundlegende Logik ist dieselbe.
Für eine Hypothekenübertragung, also den Wechsel Ihres Darlehens zu einer neuen Bank, verlangt das DLD typischerweise:
ein No-objection letter Ihrer aktuellen Bank, das die Übertragung genehmigt;
ein Schreiben der neuen Bank, das bestätigt, dass sie die Hypothek registrieren wird;
drei beglaubigte Kopien des neuen Hypothekenvertrags;
bei Off-Plan- oder vorläufigen Verkaufsfällen eine über Dubai REST ausgestellte Developer E-NOC.
Diese Gebühren sollten Sie laut DLD e-services einplanen:
0.25% des Hypothekenwerts als Gebühr für Übertragung und Registrierung der Hypothek;
Service Partner Fee: AED 4,000 + VAT;
AED 5,000 + VAT für Oqood- und vorläufige Fälle.
Wichtig: Die genauen Schritte und Gebühren ändern sich je nach Art der Transaktion.
Das kann umfassen:
standard title deed;
Oqood;
property portfolio.
Ihre Bank oder Ihr Broker führt Sie in der Regel zum passenden DLD-Serviceweg.
Wie Refinanzierung tatsächlich funktioniert, Schritt für Schritt
1. Die Break-even-Rechnung machen
Das ist der Teil, den viele überspringen — und genau der ist am wichtigsten.
Die Formel ist einfach:
Monatliche Ersparnis × Anzahl der Monate versus Gebühr für vorzeitige Ablösung + Registrierungsgebühren + Bearbeitungs- und Bewertungskosten der Bank
Wenn es vier Jahre dauert, bis Sie den Break-even erreichen, und Sie nicht sicher sind, ob Sie die Immobilie so lange behalten, ist Warten womöglich die bessere Wahl.
2. Ein Angebot von einer neuen Bank einholen
Erwarten Sie vor der endgültigen Freigabe eine erneute Bonitätsprüfung und eine Objektprüfung.
Die Bank möchte beides bestätigen:
Ihr Kreditprofil;
die Immobilie als Vermögenswert.
3. Unterlagen von Ihrem aktuellen Kreditgeber anfordern
Das NOC ist der Dreh- und Angelpunkt des gesamten Prozesses.
Ohne dieses Dokument bewegt sich die Registrierungsstelle nicht.
4. Die Unterlagen für die Übertragung vorbereiten
Sie benötigen:
das Registrierungsanschreiben der neuen Bank;
drei beglaubigte Kopien des Hypothekenvertrags;
alle zusätzlichen Unterlagen, die die zuständige Grundbuchbehörde verlangt.
Organisieren Sie das frühzeitig.
5. Die Übertragung durchführen
Die zuständige Grundbuchbehörde wickelt die Übertragung ab und erhebt die anfallenden Gebühren.
Dazu können gehören:
Hypothekenregistrierungsgebühr;
Gebühr für die Hypothekenübertragung;
Service Partner Fees;
alle weiteren anfallenden Verwaltungsgebühren.
6. Das alte Darlehen abschließen und ins neue wechseln
Ab diesem Zeitpunkt bestimmen die Konditionen Ihrer neuen Bank Ihren Alltag.
Achten Sie besonders auf:
Zinsart;
Reset-Intervalle;
Fenster für Festzinsen;
Zahlungsstruktur;
zukünftige Repricing-Bedingungen.
Lesen Sie den Zinsabschnitt Ihres Vertrags vor der Unterzeichnung sorgfältig.
Was im ersten Jahr gut aussieht, ist im dritten Jahr nicht immer noch attraktiv.
Fehler, die Refinanzierungen verzögern oder den Deal scheitern lassen
Nur auf den Spitzenzins schauen
Ein niedriger beworbener Zinssatz bringt nichts, wenn die Gebühren Ihre Ersparnis aufzehren.
Denken Sie immer in Break-even-Begriffen.
Zu spät anfangen
Wenn Ihre Festzinsphase endet, geben Sie sich genügend Vorlauf.
Ein überstürzter Wechsel mit nur noch wenigen Wochen Restlaufzeit bringt Sie in eine schwache Verhandlungsposition.
Fehlende Unterlagen
Grundbuchbehörden sind bei der Dokumentation streng.
Fehlt nur ein erforderliches Dokument, kann der Prozess ins Stocken geraten. Dazu gehören oft:
das NOC;
das Schreiben der neuen Bank;
beglaubigte Hypothekenverträge;
die Developer E-NOC, falls zutreffend.
Abschließende Gedanken
Refinanzierung in den UAE ist nicht kompliziert, verzeiht aber keine Abkürzungen.
Prüfen Sie die Zahlen doppelt, planen Sie den Zeitrahmen und behandeln Sie die Gebühren als Teil der tatsächlichen Kosten.
Wenn Sie das tun, kann eine remortgage Ihnen über die Laufzeit des Darlehens tatsächlich erheblich Geld sparen.