Dubai Hypotheken- und Kaufkosten
Jeder spricht über die Anzahlung. Nur wenige sprechen ehrlich über alles andere. Und in den UAE kann „alles andere“ einen spürbaren Anteil Ihrer Transaktion ausmachen.
Wenn Sie in Dubai einen Immobilienkauf mit Hypothek planen, ist die echte Zahl, die Sie budgetieren müssen, nicht nur die Anzahlung. Es sind die Gesamtkosten am Übertragungstag, und dieser Leitfaden zeigt sie Ihnen im Detail, damit Sie nichts überrascht.
DLD-Übertragungsgebühr: die Hauptkosten
Das Dubai Land Department berechnet 4% des Immobilienwerts als Übertragungsgebühr. In der Praxis zahlt fast immer der Käufer, und beglichen wird sie am Übertragungstag per Manager’s Cheque.
Das ist der größte Kostenpunkt nach Ihrer Anzahlung. Behandeln Sie ihn als nicht verhandelbar und planen Sie ihn von Anfang an in Ihr Budget ein.
Treuhänder- und Registrierungsgebühr
Zusätzlich zur DLD-Übertragungsgebühr fällt bei der Übertragung eine Treuhänder-Registrierungsgebühr an. Sie richtet sich nach dem Immobilienwert.
Laut DLD e-services beträgt die Registrierungsgebühr für Immobilien ab AED 500,000 AED 4,200. Für Immobilien unterhalb dieser Grenze fällt die Gebühr entsprechend niedriger aus.
Es handelt sich um feste Verwaltungskosten, die bei allen Transaktionen üblich sind.
Gebühr für die Hypothekenregistrierung
Wenn Sie den Kauf finanzieren statt bar zu zahlen, erhebt die DLD außerdem eine Gebühr für die Hypothekenregistrierung in Höhe von 0.25% des Darlehensbetrags.
Sie ist vergleichsweise gering, gehört aber dazu und muss in Ihre Kalkulation.
Hinzu kommen einige kleinere Posten:
Ausstellung des Eigentumstitels;
Knowledge and Innovation Fees;
feste Verwaltungsgebühren gemäß der DLD-Gebührenordnung.
Bankbezogene Kosten (diese variieren)
Anders als die Gebühren des Land Departments sind Bankkosten nicht fest. Sie hängen vom Kreditgeber, vom Produkt und manchmal auch von Ihrem persönlichen Profil ab.
Die Regeln für die Kreditvergabe werden auf Ebene der UAE Central Bank festgelegt, die Preisgestaltung selbst ist jedoch zwischen den Banken wettbewerbsintensiv.
Erwarten Sie zwei Hauptposten.
Bewertungsgebühr
Die Bank veranlasst vor der Kreditgenehmigung eine Bewertung der Immobilie.
Marktführer nennen typischerweise:
AED 2,500 to AED 3,500
Bearbeitungs- oder Arrangeurgebühr
Diese wird von der Bank als Prozentsatz des Darlehensbetrags berechnet.
Der genaue Wert variiert, daher lassen Sie ihn sich in der Angebotsphase immer schriftlich bestätigen.
Unterschätzen Sie diese Posten nicht. Bei einer Hypothek im siebenstelligen Bereich machen sie einen Unterschied.
Weitere Transaktionskosten, die Sie einplanen sollten
Je nach Struktur Ihres Deals können noch einige weitere Kosten anfallen:
Maklerprovision, häufig mit rund 2% des Kaufpreises angegeben;
NOC-Gebühr des Developers, die von Entwickler zu Entwickler variiert;
Verwaltungsgebühren im Zusammenhang mit Übertragungs- und Registrierungsunterlagen.
Diese werden in typischen Dubai-Gebührenübersichten oft zusammengefasst, die genauen Beträge unterscheiden sich jedoch je nach Gebäude und Developer.
Prüfen Sie die Details Ihrer Transaktion immer genau.
Off-plan-Käufe: der Oqood-Faktor
Der Kauf einer Off-plan-Immobilie bringt einen anderen Registrierungsprozess mit sich, genannt Oqood, der während der Bauphase gilt.
Einige Marktquellen nennen eine Oqood-Registrierungsgebühr von 4% des Immobilienwerts, wobei Zeitpunkt und Abwicklung vom Developer und vom Projektstand abhängen.
Wenn Sie Off-plan kaufen, lassen Sie sich vom Developer genau erklären:
wann diese Gebühr fällig wird;
wer den Registrierungsprozess übernimmt;
welche zusätzlichen Kosten während der Bauphase anfallen können.
Eine einfache Budget-Checkliste
Wenn Sie berechnen, wie viel Geld Sie am Übertragungstag tatsächlich benötigen, planen Sie ein:
Anzahlung;
DLD-Übertragungsgebühr (4%);
Treuhänder- und Registrierungsgebühr (rund AED 2,000 oder AED 4,200 je nach Immobilienwert, plus VAT);
Gebühr für die Hypothekenregistrierung (0.25% des Darlehens);
Bankgebühren (Bewertung sowie Bearbeitung oder Arrangement);
NOC-, Makler- und sonstige administrative Positionen, die für Ihren Deal spezifisch sind.
Was Sie als Nächstes tun sollten
Wenn Ihr Gebührenbudget feststeht und Sie die echten Gesamtkosten kennen, starten Sie mit einer Mortgage Pre-Approval in den UAE.
Das verschafft Ihnen Verhandlungsspielraum und eine realistische Obergrenze für Ihr Budget.
Vergleichen Sie danach Angebote zu Hypothekenzinsen:
fest;
variabel;
an EIBOR gekoppelt.
Bewerten Sie die Gesamtkosten, nicht nur den beworbenen Zinssatz.
Das scheinbar günstigste Angebot ist in der Realität selten das günstigste.