حاسبة العائد على الاستثمار في Alnair: دليل عملي مع سيناريوهات وأمثلة على القروض العقارية
Why you’d use the ROI Calculator
أداة حساب العائد على الاستثمار هي طريقة سريعة لتحويل «شقة جميلة» إلى قصة استثمارية واضحة بأرقام. بدلاً من وعود غامضة، تعرض للعميل: كم يمكن أن تكسب الوحدة خلال فترة مختارة، ممَّ يتكوّن الدخل (إيجار + ارتفاع السعر)، ما التكاليف التي تقلل الناتج (رسوم الخدمة، مصاريف إضافية، وفي التأجير قصير الأجل أيضاً رسوم التشغيل)، والأهم — القيمة النهائية لـ ROI.
بالإضافة لذلك، يمكنك نمذجة سيناريوهات «ماذا لو…» ومقارنة المدى الطويل مقابل المدى القصير لنفس الوحدة بسرعة — هذا يسرّع اتخاذ القرار ويجعل الحساب أكثر موثوقية.
How to use the ROI Calculator in Alnair
1) Where to create a calculation
افتح صفحة المشروع / صفحة الوحدة (بما في ذلك وحدة ثانوية داخل مشروع).
ابحث عن كتلة أداة حساب ROI واضغط “Add calculation”.
يمكنك إنشاء عدة حسابات لنفس الوحدة (مثلاً «أساسي»، «متفائل»، «محافظ») حتى تتمكن من اختيار السيناريو المناسب بسرعة لعميل محدد.
2) Choose a strategy: Long-term or Short-term
المدى الطويل (Long-term rental) — عندما يفكر العميل بعقد إيجار سنوي: دخل مستقر ورقم إيجار «بالسنة» واضح.
هنا تدخل إيجار السوق السنوي ثم تستخدم Market Scenario لعرض «ماذا يحدث إذا استأجرنا بأقل من السوق / عند السوق / أعلى من السوق».
المدى القصير (Short-term rental) — عندما يرغب العميل في تأجير يومي.
هنا يعتمد الدخل على السعر اليومي ومعدل الإشغال، ويجب تضمين رسوم التشغيل (الإدارة + المنصة). بدونها، يبدو التأجير قصير الأجل غالباً مربحاً بشكل غير واقعي.
3) Fill in unit details + shared inputs (the same for both strategies)
بعد اختيار الاستراتيجية، تضبط أساسيات الوحدة وإعدادات الحساب المشتركة.
تفاصيل الوحدة (من أين تأتي البيانات)
يمكنك إدخال القيم يدوياً (مفيد لنمذجة «ماذا لو»)، أو
يمكنك اختيار وحدة من القوائم المتاحة في هذا المبنى/المشروع — عندها تُملأ تلقائياً المساحة (sqm/ft²) وغيرها من خصائص الوحدة الموجودة في بطاقة الوحدة. بعد ذلك تضيف فقط مدخلات السيناريو.
المدخلات المشتركة للحساب
T (years) — أفق الحساب (فترة الاحتفاظ).
Unit Price — سعر الشراء (كما تريد عرضه في هذا السيناريو).
Service charge — إما لكل مساحة (معدل × المساحة) أو ثابت سنوياً.
Extra expenses — أي تكاليف إضافية (الأثاث، التأمين، الإصلاحات، الاحتياطيات، إلخ).
الضرائب ليست مدخلاً منفصلاً افتراضياً — إذا احتجتها، أضفها كبند في Extra expenses.Growth rate — معدل ارتفاع السعر السنوي (استخدم 0 إذا لم ترغب في تضمين الارتفاع).
What you need to fill in depending on the strategy
A) Long-term: “contract rent” + market scenarios
مدخلات استراتيجية المدى الطويل
Market annual rental price — الإيجار السوقي السنوي
Market Scenario — الانحراف عن السوق (–15%، –10%، –5%، 0%، +5%، +10%، +15%)
كيف يعمل Market Scenario (شرح ميسّر للعميل)
Market Scenario ليس «معادلة معقّدة» — إنه ببساطة مفتاح سيناريو:
0% — الإيجار عند مستوى السوق
–10% — الإيجار أقل من السوق → دخل أقل → ROI أقل
+10% — الإيجار أعلى من السوق → دخل أعلى → ROI أعلى
عملياً، يضرب الإيجار السنوي بما يلي:
–10% → × 0.90
0% → × 1.00
+10% → × 1.10
هذا يساعدك على عرض 2–3 نسخ واقعية بسرعة: محافظ / أساسي / متفائل.
B) Short-term: “daily rent” + operating fees
مدخلات استراتيجية المدى القصير
Daily rental price — متوسط السعر اليومي
Occupancy rate — معدل الإشغال (نسبة الأيام المحجوزة)
Property management fee % — نسبة رسوم الإدارة
Platform fee % — نسبة رسوم المنصة/الخدمة
في المدى القصير، تعامل هذه الرسوم كـ تكاليف تشغيل ويمكن أن تغيّر ROI بشكل كبير، لذا من المفيد توضيحها للعميل بشكل صريح.
4) Where the client will see the result
بمجرد حفظ الحساب، يمكن استخدام مقاييس ROI خارج الأداة نفسها:
On the project/unit page — ممتاز لشرح المنطق مباشرة أثناء مكالمة أو اجتماع.
In the PDF presentation — يمكن تضمين كتلة ROI في ملف PDF المصدر؛ عند إنشاء المواد، تختار أي سيناريو تريد عرضه.
Calculation examples (so you can explain it “on the fingers”)
Example 1 — a simple long-term scenario (quick template)
افترض:
سعر الشراء: 1,200,000
رسوم الخدمة على 5 سنوات: 72,630
مصاريف إضافية: 200,000
إيجار السوق: 100,000/year، السيناريو 80% → 80,000/year، على 5 سنوات 400,000
الارتفاع في السعر: 5%/year لمدة 5 سنوات → 331,200
ثم:
إجمالي الدخل = 400,000 + 331,200 = 731,200
إجمالي التكلفة = 1,200,000 + 72,630 + 200,000 = 1,472,630
ROI ≈ 49.7%
Example 2 — Mortgage (how to reflect it using Extra expenses)
Inputs
سعر الوحدة: 1,000,000 AED
الدفعة الأولى: 200,000 AED
قيمة القرض: 800,000 AED
معدل الفائدة: 5% per year
مدة القرض (مثال): 25 years
نوع السداد: annuity
Step 1. Calculate the monthly payment
بهذه الشروط، تكون القسط الشهري بالأنيوتي تقريباً:
≈ 4,676.72 AED / month
Step 2. Add mortgage to the calculator (cash-flow approach)
هذا أبسط نهج وأكثره فهماً للعميل: «كم أدفع فعلاً للبنك كل شهر».
في Alnair:
Extra expenses → Add expense
Name: Mortgage payment
Type: Fixed
Recurrence: Per month
Amount: 4,676.72 AED
ستقوم الأداة تلقائياً بمضاعفته بـ 12 × T:
لـ T = 5 years: 4,676.72 × 12 × 5 = ≈ 280,603 AED
هذا المبلغ مدرج ضمن Total cost.
كيفية شرحه للعميل:
«قمنا بتضمين العبء الشهري الحقيقي للرهن، لذا يعكس ROI صورة التدفق النقدي.»
Step 3. Alternative (investment logic): include interest only
في بعض الأحيان يقول العميل: «السداد من أصل القرض ليس تكلفة حقيقية — فهو يزيد من الملكية الخاصة بي».
في هذه الحالة يمكنك تضمين الفائدة فقط كتكلفة التمويل الحقيقية.
لنفس الشروط على مدى 5 years (أرقام مرجعية):
إجمالي المدفوعات على 5 سنوات: ≈ 280,603 AED
جزء الفائدة: ≈ 189,245 AED
المبلغ المسدَّد من أصل القرض: ≈ 91,358 AED
رصيد القرض المتبقي بعد 5 سنوات: ≈ 708,642 AED
كيفية إضافته:
Extra expenses → Add expense
Name: Mortgage interest (T years)
Type: Fixed
Recurrence: One-time
Amount: 189,245 AED
كيفية شرحه للعميل:
«لا نحسب سداد أصل القرض كمصروف — فقط تكلفة التمويل (الفائدة). هذا يجعل ROI أقرب لمنطق الاستثمار الكلاسيكي.»
Quick cheat sheet: which mortgage approach to use
العميل يسأل «ماذا سأدفع كل شهر؟» → استخدم القسط الشهري (التدفق النقدي)
العميل يسأل «ما تكلفة تمويلي / عائدي الاستثمارات؟» → استخدم الفائدة فقط
5 practical sales scenarios
قارن بين المدى الطويل vs المدى القصير لنفس الوحدة.
اعرض 3 سيناريوهات إيجار طويل الأجل عبر Market Scenario: أقل من السوق / عند السوق / أعلى من السوق.
حالة محافظة: الارتفاع = 0 وأضف بند «احتياطي» في Extra expenses.
حالة متفائلة: الإيجار +5–10% والارتفاع +5%/year (عند الاقتضاء).
الرهن العقاري: أضف قسط الرهن (أو الفائدة) عبر Extra expenses واعرض ROI «بما في ذلك التمويل».